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《일반논문》

임대차3법의 주요쟁점과 개선방안에 관한 고찰

원문정보

A Study on the Major Issues of Lease 3 Acts and Improvement Plans

김경세

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초록

영어

Although real estate policies are formulated with great care by any government, many unexpected side effects appear during their implementation and add to the difficulty alongside. The Moon Jae-in administration has paid significant attention to real estate policies and announced several high-intensity real estate measures to stably maintain the housing market. However, contrary to the government's will, real estate prices soared more than during any other administration, and the prices of jeonse also skyrocketed. As a result, housing speculation and gap investment have been rampant, and ordinary houseless people had difficult lives due to the jeonse shortage and soaring jeonse deposits, resulting in chaos in the real estate market and unstable housing rights. The government enacted the so-called Lease 3 Acts to compensate for these failures in the real estate policy and to guarantee the housing rights of ordinary people. In the process of creating these Lease 3 Acts, the opposition parties had sharp disagreements, and the ruling party pushed ahead to legislate the acts in the absence of sufficient discussion and legal review, as no agreement could be reached. Therefore, the legislative review of the bill by the National Assembly was insufficient in the legislative process of the Lease 3 Acts, leaving some flaws in the procedural legitimacy and raising concerns about problems that may arise in the implementation. In the midst of these twists and turns, the Lease 3 Acts were enacted in July 2020, including the right to request a contract renewal and a ceiling on monthly rent and jeonse, and in June 2021, the monthly rent and jeonse reporting system was implemented. Laws related to the Lease 3 Acts are the Housing Rental Protection Act and the Real Estate Transaction Reporting Act. In the Housing Rental Protection Act, the right to request a contract renewal and the ceiling on monthly rent and jeonse were newly amended, and in the Real Estate Transaction Reporting Act, the monthly rent and jeonse reporting system was newly amended. With the enforcement of the Lease 3 Acts, while the housing rights of socially disadvantaged lessees are more protected, the exercise of property rights by the lessor is somewhat restricted. With the implementation of the right to request a contract renewal and the ceiling on monthly rent and jeonse, the enforcement of the Lease 3 Acts has led to unexpected consequences and controversies, and the chaos in the real estate rental market has been further aggravated by a decrease in the volume of jeonse , an increase in prices, infringement of lessors’ property rights, litigation for unconstitutionality due to retrospective legislation, and the intensification of lease disputes between lessors and lessees, adding further confusion to the real estate rental market. In order to solve the problems caused by such phenomena, it will be necessary to review the problems that arose in the implementation of the Lease 3 Acts and improve the legislation. In particular, this study focuses on examining in detail the problems revealed by each bill of the Lease 3 Acts, which consist of the right to request a contract renewal, the ceiling on monthly rent and jeonse, and the monthly rent and jeonse reporting system. It also suggests follow-up bills to improve them.

한국어

부동산정책은 어느 정권이나 심혈을 기울여 입안하지만 시행을 하면 서 생각지 않은 많은 부작용들이 나타나 어려움을 더하고 있다. 문재 인 정부에서도 부동산정책에 많은 관심을 가지고 주택시장을 안정적으 로 유지하기 위해 여러 차례의 고강도 부동산대책을 발표했다. 그러나 정부의 의지와는 다르게 부동산 가격은 어느 정권보다도 폭등했고 전 세가격도 폭등하였다. 이로 인해 주택투기 및 갭투자가 기승을 부리기 도 했고, 집 없는 서민들은 전세난과 전세보증금의 폭등으로 어려운 생활을 영위하는 등 부동산시장의 혼란과 주거권의 불안정한 현상을 보였다. 정부에서는 이러한 부동산정책의 실패를 보완하고 서민들의 주거권 보장을 위해 이른바 임대차3법을 입안하게 되었다. 이 임대차 3법을 만드는 과정에서 여·야간의 첨예한 의견대립을 보였고 충분한 논의와 법률검토가 부족한 가운데 합의가 되지않아 급기야 여당의 독 주로 임대차3법이 탄생하게 되었다. 따라서 국회의 임대차3법 입법과 정에서 법률안에 대한 입법적 검토가 미진하고, 입법절차의 정당성에 다소간의 흠집을 남기게 되어 시행상 나타나게 될 문제점들을 경계하 는 목소리가 커졌다. 이러한 우여곡절 속에 촉박하게 임대차3법은 2020년 7월에 계약갱신청구권과 전월세상한제를 시발로 시행을 하게 되었고, 이후 2021년 6월에는 전월세신고제를 시행하게 되었다. 임대 차3법과 관련한 법률은 주택임대차보호법과 부동산 거래신고 등에 관 한 법률로서 주택임대차보호법에서는 계약갱신청구권제와 전월세상한 제를 신설 개정했고, 부동산거래신고 등에 관한 법률에서는 전월세신 고제를 신설 개정했다. 임대차3법의 시행으로 사회적 약자인 임차인의 주거권은 좀 더 보호 되고 있으나, 임대인의 재산권의 행사는 다소 제한을 받게 되었다. 계 약갱신청구권과 전월세상한제가 시행되면서 전세물량 감소, 전세가격인상, 임대인 재산권 침해, 소급입법에 따른 위헌시비, 임대인과 임차 인 간 임대차 분쟁 심화, 임대차3법의 시행으로 부동산 임대차시장의 혼란이 더 가중되었다는 논란 등의 예기치 않은 현상들이 나타나고 있 다. 이러한 현상이 발생하는 문제점을 개선하기 위해서는 임대차3법의 시행상 나타나는 문제점들을 검토하고 입법 개선할 필요가 있을 것이 다. 특히 계약갱신요구권, 전월세상한제, 전월세신고제 등으로 구성된 임대차3법의 각 법안별 드러난 문제점을 상세히 고찰하고 이를 개선할 수 있는 후속법안을 제시하는데 중점을 두었다.

목차

Ⅰ. 들어가며
Ⅱ. 임대차3법
Ⅲ. 외국의 입법례
Ⅳ. 헌법적 쟁점 고찰
Ⅴ. 임대차3법의 문제점 및 개선방안
Ⅵ. 결론
[ 참고문헌 ]
[ 국문초록 ]
[ABSTRACT]

저자정보

  • 김경세 Kim, Kyoung-Se. 고려대학교 일반대학원 민법 박사과정

참고문헌

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