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영어

In respect of nominal trust real estate, because a nominal trust agreement and the variation of real right are invalid in simple nominal trust, the ownership of real estate is vested in nominal truster. This can me realized through the cancellation of registration in the name of trustee or the claim for the recovery of real registration through a right to claim an injunction based on rightful right to claim or the claim for the recapture of unfair
profit.
In respect of the nominal trust of intermediate abbreviated registration, the ownership of the nominal trust real estate is vested in the sellers, because nominal trust agreement or the variation of real right are invalid.
In respect of nominal trust of contract and registration, the effect of the variation of real right varies depending on the good will or ill will of the seller. In case the seller has good will, the effect of the variation of real right is valid.
Thus, the ownership of real estate is vested in the trustee and the truster can recover the money paid for the purchase and the interest from the trustee based on the cause of unfair profit. In case the seller has ill will, the variation of real right becomes invalid. Thus, the cause of the registration in the name of trustee becomes invalid, and then the ownership of real estate will be returned to the seller, the original owner of the real
estate.
In the theory of interpretation of the current laws, some opinion say 'To reduce the harmful consequences of nominal trust of real estate and make Act of Substantial Named Registration effective, it is needed to give a practical right to the public officials in charge of registration for evaluating the registration, and, further more, acknowledge the public confidence in them. It is desirable for the public officials in charge of registration perform practical evaluation of the registration in that the registration and the true nature can coincide, and if the practical evaluation is performed, the public confidence in the registration can be acknowledged.
However, in accordance with to Article 4 of Act of Substantial Named Registration, it is quite understandable that the invalidating the nominal trust agreement of real estate and the variation of real right, and denying the unlawful cause for the payment made by a truster to a trustee or a seller for the trade of real estate cause the infringement of the material questions of the constitutional rights of property.
However, taking into account the negative social evaluation and the purpose of the interested party for the registration as a trustee, not as a real rightful person, through nominal trust behavior after 15 years since the enforcement of the Act of Substantial Named Registration, the antisociality cannot be ignored anymore.
Thus, to eliminate the negative reasons for not registering with a nominal trust agreement and in the name of a rightful person, it is about time to make the law to disclude the return of the property right to the trustee.

한국어

본 논문은 부동산명의신탁을 유형별로 계약의 당사자, 매매계약의 효력, 물권변동의 효력과 부동산소유권은 누구에게 귀속되는가를 검토하였다. 단순등기명의신탁에서는 명의신탁약정과 물권변동이 무효이기 때문에 부동산의 소유권은 신탁자에게 귀속하는 것으로 하였다. 중간 생략등기명의신탁에서는 명의신탁약정과 물권변동의 무효로 말미암아 신탁부동산의 소유권은 매도인에게 귀속하는 것으로 파악하였다. 계약등기명의신탁에서는 매도인이 선의인 경우와 악의인 경우에 물권변동의 효력을 달리하고 있는데, 매도인이 선의인 경우에는 물권변동의 효력이 유효하므로 부동산의 소유권은 수탁자에게 귀속하고, 신탁자는 급부한 매매대금과 이자에 대해서 부당이득을 원인으로 수탁자로부터 반환받을 수 있다. 매도인이 악의인 경우에는 물권변동의 효력이 무효로 되므로 수탁자 앞으로 행하여진 등기는 원인무효가 되어 부동산소유권은 원소유자인 매도인에게 복귀한다.
그리고 부동산실명법 제4조에 의하면 부동산명의신탁약정과 물권변동을 무효로 되고 신탁자가 수탁자에 지급한 매매대금과 부동산소유권이전등기의 불법원인급여성을 부인하는 것은 헌법상 재산권의 본질적 내용을 침해하는 문제를 방지할 수 있다는 점에 대해서는 충분히 이해가 되지만, 부동산실명법이 시행된 후 15년 가까이 경과한 현재에도 명의신탁행위를 통해서 실권리자가 아닌 수탁자로의 등기행위에 대한 사회적 부정적인 평가, 당사자의 목적 등을 들여 본다면 그 반사회성은 간과할 수 없는 정도에 이르렀다고 볼 수 있다.
이에 명의신탁약정과 실권리자명의로 등기하지 않는 부정적인 이유를 없애기 위해서는 신탁자에게로의 재산권 복귀 자체를 차단하는 것을 입법적으로 고려해 볼 때가 되었다고 생각하였다.