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영어

Article 88(1) of the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environment presupposes that registration of a reconstruction apartment is to be made through a collective application by the project implementer after the public notice of transfer. This provision, however, is based on the assumption that the reconstruction project proceeds in the ordinary statutory sequence, namely, public notice of approval of completion (Article 83), public notice of transfer (Article 86), and application for or commission of registration (Article 88). It does not clearly address situations in which, as in the present case, a building has acquired sufficient physical substance to constitute an object of ownership but, due to particular circumstances, has not obtained approval of completion or has not been subject to a public notice of transfer. In light of the purpose of the above provision, it is desirable in principle to limit registration of reconstruction apartments to collective applications by the project implementer after the public notice of transfer. In practice, however, reconstruction projects involve numerous and diverse stakeholders, and there are many cases in which it is difficult to expect the project to proceed strictly in accordance with the procedures contemplated by law or for registration to be completed accordingly. In such circumstances, the key issue is whether Article 88 of the Act should be applied rigidly so as to categorically deny registration of ownership by commission, or whether, within a certain scope, such registration should be permitted in order to allow compulsory auction and subsequent transactions and thereby facilitate normalization, and if so, under what conditions such exceptions should be recognized. The decision under review, which held that compulsory auction should be permitted provided that the documents prescribed in the proviso to Article 81(1)2 of the Civil Execution Act are attached and no other statutory requirements are violated, is well founded. This is because, in cases such as the present one where a building has been completed and is capable of being an object of ownership but a public notice of transfer has not yet been issued, the registration procedures under the former Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environment cannot be deemed applicable. Although the Seoul Central District Court Decision dated May 19, 2025 (2024Ra743), rendered in a case against a union member, contains certain aspects that are difficult to fully comprehend, it does not present any significant theoretical issues and is acceptable in terms of concrete fairness. By contrast, it is difficult to accept the conclusion reached by a judicial assistant that redevelopment apartments under the Act are categorically excluded from the application of the proviso to Article 81(1)2 of the Civil Execution Act, as such a view lacks a clear legal basis. If approval of completion, a public notice of transfer, and collective registration by the project implementer were likely to be possible in the near future, an auction court might, from a policy perspective, require the parties to tolerate inconvenience for a certain period. However, in cases like the present one, where nearly ten years have elapsed since the new building acquired substantive characteristics as an object of ownership without registration of preservation of ownership, and where such registration is not expected in the foreseeable future, it is also reasonable to conclude that the progress of auction proceedings based on the general principles of construction contracts under the Civil Act cannot be prevented. From a socio-economic standpoint, allowing such proceedings may be more desirable than leaving the problem unaddressed. In sum, because the current Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environment does not clearly regulate the permissibility of auctions involving reconstruction apartments for which approval of completion has not been obtained and a public notice of transfer has not been made over a prolonged period, such issues must ultimately be resolved on a case-by-case basis. In practice, while fully taking into account the legislative purpose of Article 88 of the Act, it will be necessary to establish a framework that permits registration of preservation of ownership by commission in certain limited circumstances where registration under that provision cannot reasonably be expected for an extended period, while minimizing the attendant problems. Drawing a clear line between cases that should be governed by Article 88 of the Act and those that should instead be governed by the general principles of construction contracts under the Civil Act will have to await the accumulation of lower court precedents addressing specific factual scenarios.

한국어

도시정비법 제88조 제1항은 재건축아파트에 대한 등기에 관하여 이전고시 후 사업시행자에 의한 일괄신청을 예정하고 있으나, 이는 기본적으로 준공인가의 고시(83조), 이전고시(86조), 등기신청 또는 촉탁(88조) 순으로 재건축사업이 정상적으로 진행되는 경우를 염두에 둔 것이어서, 사안과 같이 소유권의 객체가 될 수 있을 정도의 실체를 갖추었지만 사정이 있어 준공인가를 받지 못하거나 이전고시가 이루어지지 않는 때와 같이 그렇지 않은 경우 어떻게 할 것이냐에 관하여는 명확하게 규정하고 있지 않다. 위 규정의 취지에 비추어 보면 재건축 아파트에 대한 등기에 관하여 가급적 이전고시 후 사업시행자에 의한 일괄신청 만을 허용하는 것이 바람직하기는 하지만, 재건축사업이라는 것이 이해관계인들이 워낙 많고 관여하는 당사자들이 다종다기하여 사안처럼 법이 예정한 절차대로의 진행과 이에 따른 등기를 기대하기 어려운 경우들이 적지 않다. 이런 경우 도시정비법 제88조를 교조적으로 준수하여 촉탁에 의한 소유권보존등기 등을 일체 허용하지 않을 것인지, 아니면 일정한 범위 내에서 촉탁에 의한 소유권보존등기 등을 허용하여 강제경매와 이후의 거래 등을 허용하여 정상화를 도모할 것인지, 일부 허용한다면 어떤 경우가 그에 해당할 수 있는지가 문제된다. 대상결정이 사안과 같이 건축물이 완공되어 소유의 객체가 될 수는 있으나 아직 이전고시가 이루어지지 못한 경우에는 구 도시정비법 등에 따른 등기절차가 적용된다고 볼 수 없으므로, 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서에서 정한 서류가 첨부되고 다른 요건에 어긋나지 않는 한 강제경매가 허용된다고 보아야 한다고 판단한 것은 정당하다. 조합원을 상대로 한 서울중앙지방법원 2025. 5. 19.자 2024라743 결정은 일부 이해되지 않는 부분이 있기는 하지만, 이론상으로 특별한 문제가 없고, 구체적 타당성 면에서도 수긍은 할 수 있다. 다만, 사법보좌관이 도시정비법에 따른 재개발 아파트의 경우 아예 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서 적용대상에서 제외된다고 판단한 것은 법적인 근거가 없는 것이어서 납득하기 어렵다. 머지 않은 시일 안에 준공인가, 이전고시, 시행자에 의한 일괄등기가 가능하다면 경매법원으로서도 정책적인 견지에서 일정기간 불편을 감수하라고 요구할 수 있겠지만, 사안처럼 신 건물이 소유권의 객체로서 실질을 갖춘 후 10년 가까이 경과하도록 오랜 기간 보존등기가 되지 않고 있는 상태이고, 또 가까운 시일안에 그것이 가능하지 않다면 일반 민법의 도급에 관한 법리에 따른 경매절차의 진행을 막을 수 없다고 본 것 또한 정당하다. 이렇게 하는 것이 가능하지 않다며 문제를 방치하는 것보다 사회경제적으로 이쪽이 더 바람직 할 수도 있다. 아무튼 준공인가를 받지 못해 장기간 이전고시가 되지 않은 도정법상 재건축아파트에 대한 경매의 가능 여부에 대하여 현행 도시정비법 등이 명확하게 규정하고 있지 않으므로 결국 구체적인 사안에 따라 개별적으로 문제를 해결할 수밖에 없는 상황인바, 도시정비법 제88조 등을 입법취지를 십분 고려하면서 장기간 그에 의한 등기를 기대하기 어려운 일정한 경우 촉탁에 의한 소유권보존등기를 허용하면서 그에 따른 문제점을 최소화 하는 방향으로 실무가 정립되어 나갈 수밖에 없을 것이다. 도시정비법 제88조에 의하도록 할 사안과 그렇지 않고 일반 민법의 도급의 법리에 따르도록 할 사안 간 사이에 경계를 짓는 일은 구체적인 사안에 따른 하급심 판결례의 축적을 기다려야 할 것이다.