earticle

영어

Urban territorial space not only contains the material value of human production and daily life but also embodies the spiritual meaning of communal social life. As China enters an era of “regeneration” focused on stock-based urban assets, the legal system for urban regeneration has been progressively improved in practice. Its fundamental purpose is to harmonize the protection of property owners’ rights with the safeguarding of original residents’ living environment rights, while at the same time realizing the public value of preserving historical and cultural heritage. However, the current legal and institutional framework for urban regeneration still faces significant limitations. Specifically, original residents’ participation is often delayed, lacking legal and institutional guarantees at the initial stage. Participatory mechanisms are not sufficiently detailed, resulting in weak operability and the absence of differentiated institutional design. In addition, external expert consultation systems remain underdeveloped, making it difficult to effectively represent the interests of vulnerable groups. Furthermore, statutory minimum standards for substantive rights have not yet been fully legislated, leading to fairness concerns in resource allocation in certain regeneration projects. These deficiencies not only cause some residents’ rights and interests to be undermined but also restrict the progress of legal rule and standardization in urban regeneration. This dissertation focuses on “the legal protection of original residents’ status in urban regeneration.” Using normative analysis, case studies, and comparative legal methods, it systematically examines both the theoretical foundations and practical pathways for improving rights protection within China’s legal framework. The research finds that the current system relies excessively on property owners, resulting in the marginalization of non-property actors such as tenants, migrants, and small business owners, who lack direct legal remedies. The case of Dachong Village in Shenzhendemonstrates this imbalance vividly: original villagers (as property owners) gained enormous economic benefits, whereas tens of thousands of temporary residents were deprived of even basic housing rights, exposing the imbalance of a property-centered system. From the perspective of procedural rights, although the law grants property owners the rights of consultation and voting, these are usually exercised only at the level of renewal unit plans and implementation stages. As a result, residents cannot exert meaningful influence during the early stages of fundamental planning, policy guidance, or program design. Such “post hoc participation” represents a structural flaw in the procedural design of urban regeneration. For example, Shanghai’s “dual consultation system” strengthened opinion-gathering in the compensation and resettlement stages, but it is insufficient to remedy deeper procedural shortcomings. Regarding substantive rights, although the Shenzhen Special Economic Zone Urban Renewal Regulations provide a statutory minimum standard of equal-value property-forproperty exchange, tenants and users are still excluded from direct relocation or resettlement rights, relying only on indirect contractual compensation through rental agreements. This highlights the urgent need for legislative reform to ensure the livelihood and fundamental rights of original residents. Comparative legal analysis shows that the United Kingdom, the United States, and Japan have institutionalized mechanisms for community participation to secure residents’ substantive roles in urban regeneration. Examples include the UK’s City Challenge and Single Regeneration Budget, and Japan’s Community Building Ordinance and Urban Renaissance Special Measures Act. These models suggest that China should advance the timing of participation, refine the structure of participatory rights, and institutionalize expert committees and social organizations, thereby ensuring vulnerable groups have substantive voices in the process. Ultimately, this dissertation argues that constructing a legal framework centered onliving environment rights will allow China’s urban regeneration to shift from a property-centered paradigm to a people-oriented, rule-of-law-based model, thereby achieving an organic integration of spatial renewal and social justice.

중국어

城市国土是国家财产的象征, 更是居民生活文化内涵的物质载体。 随着城市开发进入以存量为 主题的再生时代, 城市再生法律体系不断地在实践中完善, 其根本出发点在于平衡物业权利人的财 产权与原住居民的生活环境权益, 同时还兼顾历史文化遗产保护的公共利益目标。 但是在现行的城 市再生法律体系中仍存在着制度上的不足, 具体体现在城市再生过程中, 原住居民参与城市再生程 序的时间节点滞后, 缺乏纲领性法律文件的保障。 参与方式没有细化, 缺乏操作实施细则缺少可操 作性。 其次在专家咨询机制功能上存在权力薄弱现象, 难以在城市再生过程中为弱势群体发声。 最 后就是城市再生项目中实体性权利法定最低标准尚未全面制定, 导致部分城市再生项目中的资源 分配有失公平公正。 上述不足之处不仅导致部分居民在城市再生过程中利益受损, 也限制了城市再 生法治化、 规范化的推进。 本文以“城市再生中原住居民法律地位保障”为核心问题展开研究, 运用规范分析、 案例研究与 比较实证等研究方法, 系统的探讨中国城市再生法律制度中原住居民权利的保障理论和现实改进 方法。 在研究过程中发现, 现行的法律制度过度依赖物业权利人, 导致租户、 暂住人口及长期使用 人等非物权主体的合法权益被边缘化, 缺少直接的权利救济。 深圳市南山区大冲村的城市再生改造 案例中显示, 原村民作为物业权利人获益巨大, 而大量的暂住人口却未能获得基本的居住权保障, 凸显了以物权主义为主法律框架下的制度失衡。 在程序性权利方面, 尽管法律赋予业主表决与协商权, 但该等权利往往在城市再生项目实施方 案阶段才得以行使, 居民难以在再生规划、 方案计划的初期发挥实质性的影响作用, 而那种流于形 式的非实质性权利的“事后参与”是城市再生制度流程上的缺陷。上海“二次征询制度”虽然在补偿安 置环节强化了民众的意见表达, 但无法弥补决策程序上的设计缺陷。 在实体性权利方面深圳经济特 区虽然确立了同比产权置换补偿最低法定标准, 但承租人、 使用人等群体仍未被赋予直接的回迁权或安置权, 仅仅只能通过租赁合同法律关系获得间接补偿, 这些关系原住居民民生民权的问题亟待 通过立法予以解决。 通过对英美日韩等国立法制度的研究及其对原住居民在城市再生中权益保护的经验。借鉴英 国的“城市挑战计划”与“综合再生预算”制度, 日本的《社区营造条例》与《都市再生特别措施法》等先 进立法。 启示中国及东亚其他有类似需求的国家给予具体的对策解决方法。 比如前置参与时间, 细 化参与权利结构, 引入专家质询等制度, 确保弱势群体在城市再生进程中拥有实质性话语权。 构建 并完善以原住居民生活环境权益为核心的城市再生法律制度框架, 实现城市空间更新与社会正义 的有机统一。

한국어

도시 국토공간은 인간의 생산과 생활을 담는 물질적 가치일 뿐만 아니라 사회 공동체 생활의 정신적 의미 또한 내포한다. 중국이 기존 도시 재고 자산을 중심으로 한 ‘재생 시대’에 진입함에 따라 도시재생 법제는 실무상 점차 정비되어 왔으며, 그 근본적 목적은 재산권자의 권리 보호와 원주 거주민의 생활환경권 보장을 조화시키는 동시에 역사문화유산 보호라는 공익적 가치를 실현하는 데 있다. 그러나 현행 도시재 생 법제도 체계는 권리 배분과 절차적 보장 측면에서 여전히 한계를 드러내고 있다. 구체적으로는 원주 거주민의 참여 시점이 지연되어 초기 단계에서의 법적･제도적 보장이 부족하고, 참여 제도가 세분화되지 않아 실질적 작동성과 차별화된 제도 설계 가 결여되어 있다. 또한 외부 전문가 자문 제도는 기능이 미약하여 취약계층의 권익을 제도적으로 반영하기 어렵고, 실체적 권리의 최저 기준 또한 법제화가 미흡하여 일부 재생 사업에서 자원 배분의 공정성이 침해되고 있다. 이러한 문제는 일부 주민의 권익 손실을 초래할 뿐만 아니라 도시재생의 법치화 및 규범화 진전을 제약한다. 본 논문은 “도시재생에서 원주 거주민의 법적 지위 보장”을 핵심 주제로 삼아, 규범 분석･사례 연구･비교법적 방법을 활용하여 중국 도시재생 법제의 이론적 기초 와 개선 방향을 체계적으로 고찰한다. 연구 결과, 현행 제도는 재산권자에게 과도하 게 의존하여 임차인, 이주민, 영세상인 등 비재산권 주체의 권리가 주변화되고 직접 적인 권리 구제 수단이 결여되어 있음이 확인되었다. 선전시 난산구 다충촌(大冲村) 사례는 이를 단적으로 보여준다. 원주민(재산권자)은 막대한 경제적 이익을 얻은 반 면, 수만 명의 임시 거주민은 기본적 주거권조차 보장받지 못해 재산권 중심주의적 체계의 불균형을 드러냈다. 절차적 권리 측면에서 비록 법률상 재산권자에게 협의권과 의결권이 부여되어있지만, 실제로는 재생 단위 계획 및 실행 단계에서만 행사되어 주민이 도시재생 기 본계획･정책 지침･실행 프로그램의 초기 단계에서 실질적 영향력을 발휘하기 어렵 다. 이러한 “사후적 참여” 구조는 도시재생 절차 설계상의 구조적 결함으로 작용한다. 상하이의 “2차 협의 제도”는 보상 및 이주 단계에서 의견 개진을 강화하였으나, 절차 적 한계를 근본적으로 보완하기에는 부족하다. 실체적 권리 측면에서도 ｢심천경제특 구 도시재생조례｣가 동등 가치의 재산 교환을 최저 보상 기준으로 규정하고 있음에 도 불구하고, 임차인과 사용자는 직접적인 재이주권이나 안치권을 보장받지 못하고 임대차 관계를 통한 간접적 보상에 그치고 있다. 이러한 문제는 원주 거주민의 생활 권 및 기본권 보장을 위해 시급한 입법적 보완을 필요로 한다. 비교법적 차원에서, 영국･미국･일본은 제도화된 공동체 참여를 통해 주민의 도 시재생 참여 지위를 보장해왔다. 영국의 City Challenge 및 Single Regeneration Budget 제도, 일본의 ｢커뮤니티 형성 조례｣와 ｢도시재생특별조치법｣은 대표적 사례이다. 이 러한 경험은 중국이 주민 참여 시점을 앞당기고, 참여권 구조를 세분화하며, 전문가 위원회와 사회 조직 메커니즘을 제도화하여 취약계층의 실질적 발언권을 보장해야 함을 시사한다. 궁극적으로 본 논문은 생활환경권을 중심으로 한 도시재생 법제를 정립함으로써 도시재생을 재산권 중심의 틀에서 사람 중심･법치 기반의 모델로 전환 하고, 도시 공간 재생과 사회 정의의 유기적 통합을 실현할 수 있음을 제시한다.