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영어

This study evaluates the potential conversion of idle commercial facilities in the new towns of Gwanggyo and Dongtan into senior residences using a Koreanized Adaptive Reuse Potential (K-ARP) model. The model integrates ARP assessment with Net Present Value (NPV) analysis to determine the Optimal Reuse Point (ORP) and economic feasibility. Results show that transit-accessible assets display strong conversion potential, while mixed-medium scale models also perform well financially. Off-transit assets face constraints that limit short-term conversion unless institutional and market conditions improve. The ARP–NPV matrix identifies conversion timing and policy priorities. The study highlights regulatory flexibility, policy finance, innovative operational models, and public–private partnerships (PPP) as essential for transforming idle commercial assets into age-friendly residential facilities and establishing sustainable asset-circulation systems in new towns.

한국어

이 연구는 수도권 신도시인 광교와 동탄의 유휴 상업시설을 대상으로, Adaptive Reuse Potential(ARP) 모델을 한국의 제도적 환경에 맞게 조정한 K-ARP 모델을 구축하고 이를 적용하여 시니어 레지던스로의 전환 가능성을 실증적으로 분석하였다. 이연구에서는물리 적·입지적·시장적·제도적 요인을 종합한 ARP 평가와 순현재가치(NPV) 분석을 통합함으 로써 전환 시점(ORP)과 경제적 타당성을 동시에 판단하였다. 분석결과, 역세권에 위치한 자산들은 ARP 점수가 높아 최적 전환 시점에 도달해 있었으며, 혼합형·중형 규모의 개발 모델은 높은 수익성과 빠른 투자회수 기간을 보였다. 반면 비역세권 자산은 제도적⦁시장 적 조건의 개선 없이는 단기 전환이 어렵다는 한계가 확인되었다. 또한 ARP-NPV 매트릭 스는 전환 시기와 정책개입 우선순위를 분명하게 식별할 수 있는 도구로 기능하였다. 이 연구는 유휴 상업시설의 고령친화 복합주거 전환에 있어 제도유연성, 정책금융, 운영모델 혁신, 공공-민간 협력(PPP)의 중요성을 제시하며, 향후 신도시 내 유휴자산 순환체계 구축 을 위한 정책적·실천적 시사점을 제공하는데 의의를 갖는다.