earticle

영어

This study examines how rapid demographic shifts, macroeconomic conditions, and housing-market sentiment affect housing transaction volumes in the Seoul Metropolitan Area. Using quarterly data from the Korea Real Estate Board, Statistics Korea, and the Bank of Korea, we apply a Vector Error Correction Model (VECM) to account for time-series properties. The results indicate that interest rates are the most influential driver of short- to medium-term fluctuations in transactions, while market sentiment exerts a strong but short-lived impact. In contrast, the consumer price index and the aging index gain explanatory power over the long run, functioning as structural determinants. Fertility and economic growth show relatively limited explanatory power throughout the forecast horizon. Policy implications derived from the evidence are threefold. First, during high-rate episodes, rule-based mortgage policies—such as facilitated conversion to long-term fixed rates and calibrated LTV/DSR cushions for first-time owner-occupiers—can mitigate abrupt drops in transactions. Second, since sentiment shocks are transitory, transparent regional dashboards and temporary, narrowly targeted transaction-cost adjustments can smooth short-term volatility without fueling speculation. Third, long-term strategies should tailor regional housing supply and management to inflation and population aging—expanding senior-friendly small units, retrofit programs, and reverse-mortgage options, while indexing selective public programs to input-cost pressures. Collectively, these evidence-linked measures help dampen boom-bust swings in transactions and enhance the predictability of housing policies.

한국어

본 연구는 수도권 주택시장을 대상으로 최근의 급격한 인구구조 및 경제환경의 변화와 주택의 매매심리가 주택매매거래량에 미치는 영향을 분석하였다. 자료는 한국부동산원, 통 계청, 한국은행 등의 분기별 통계를 활용하였고, 시간가변적 특성을 고려하여 벡터오차수 정모형(VECM)을 적용하여 분석하였다. 분석 결과, 주택매매소비심리는 단기적으로 거래 량에 민감하게 반응하였으나, 시간의 경과에 따라 그 효과는 빠르게 약화되었다. 반대로 소비자물가지수와 노령화지수는 장기적으로 점진적 영향력을 확보하는 구조적 요인으로 작용하였다. 출산율과 경제성장률은 상대적으로 낮은 설명력을 보였다. 한편, 이자율은 단 기와 중기 주택매매량 변동을 설명하는 핵심 변수로 확인되어 금리 변동이 시장 거래에 미 치는 영향력이 크게 나타났다. 본 연구의 결과는 주택시장 수요 변동성을 이해하고, 향후 시장 전망 및 정책 수립을 위한 기초자료로 활용될 수 있다는 점에서 그 의의가 있을것으 로 판단된다. 아울러 실증결과에 근거하여, 단·중기에는 금리 충격과 단기 심리변동에 대 응하는 금융·세제의 미세조정이 필요하다. 장기적으로는 물가와 고령화에 맞춘 지역별 맞 춤형 공급·관리 전략과 생애주기형 수요관리 체계를 병행해야 한다. 이러한 증거기반 접근 은 거래량의 급등락을 완화하고 정책의 예측가능성을 높이는 데 기여할 것이다.