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영어

This study examines the development projects of three large-scale rail station areas in Seoul to suggest for setting up the roles of the public and the private sectors in revitalizing such projects in Korea. The projects of Gwangwoon University Station area and Seoul Station North area, both of which were primarily driven by private developers, faced delays, lack of public benefits, and short-term profit-oriented planning. cases. By contrast, Yongsan Station project, which initially failed under a private-led PF model, regained momentum after being converted into a public-led scheme jointly implemented by KORAIL and SH Corporation. This transition underscores the structural limitations of private-led approaches. And it demonstrates that long-term stability and public interest are more effectively secured under railway agency leadership.

한국어

본 연구는 서울의 대규모 역세권 개발지 3곳 사례를 분석하고 우리나라 역세권 개발사 업의 활성화를 위한 공공과 민간의 역할 정립 방안을 모색하였다. 분석 결과, 광운대 역세권과 서울역 북부 역세권은 민간이 중심이 된 개발로 추진되었지 만, 사업 지연, 공공성 부족, 단기 수익 위주의 계획이라는 문제에 직면했다. 반면 용산 역 세권은 초기에 민간 중심 PF방식으로 추진되었다가 실패했으나, 최근 코레일과 SH가 공 동 시행자로 참여하는 공공 주도형 개발로 전환되면서 다시 추진력을 얻고 있다. 이 변화 는 과거 실패가 민간 사업의 단기 수익 추구 등 구조적 한계 때문이었으며, 철도기관이 주 도할 때 장기적 안정성과 공공성을 보장할 수 있다는 점을 확인하였다. 공공이 기반시설과 인허가를 선행적으로 책임지고, 민간은 자본과 운영 효율성을 제공하는 방식으로 역할을 분담할 때, 양측의 장점이 시너지를 발휘할 수 있다.