earticle

영어

There is significant debate in theory regarding the nature and name of the homestead “use right”, and the “separation of three rights” model. Clarifying these theoretical issues will facilitate the reform of the homestead “separation of three rights” and improve the existing land rights system in China. In the process of “use right” circulation of homestead, external circulation and internal circulation can be divided according to whether it is a member, and different rules can be applied. If the circulation is in the form of leasing, based on the “integrated housing ownership and land-use rights” principle, both can apply China’s current laws concerning leasing. In external circulation, if the circulation is by sale, the provisions on statutory leasehold right should apply; if by gift or inheritance, the nature of the land should be changed to the collectively-owned commercial construction land use right. In internal circulation, if the transferee meets the conditions for the transfer of housing and homestead, they obtain the ownership of the house and the homestead use right; otherwise, they acquire the ownership of the house and the homestead use right (by paying a usage fee) or the collectively-owned commercial construction land use right (by application). After clarifying the application scenarios of the “third right” of homestead, to address the issue of the separation of house and land caused by identity restrictions, legislation should make provisions on the lease of homestead, adopting the principle of registration effectiveness. The nature of the homestead “use right” should be “property theory”, with its name reflecting the characteristics of “lease”. In the reform of the system of homestead, the scope of homestead usage should be expanded, but the boundary between it and the right to use collectively-owned commercial construction land should be clearly defined. The former should be limited to residential purposes (including ancillary facilities) and rural industrial operations.

한국어

주택기지 ‘사용권’의 성질·명칭 및 ‘삼권분리(三权分置)’ 모델에 대해서는 이론상 큰 논쟁이 존재한다. 이러한 쟁점을 명확히 하는 것은 주택기지 ‘삼권 분리’ 개혁을 촉진하고, 중국의 현행 토지권리 체계를 완비하는 데 기여한다. 주택기지 사용권의 유통(流转) 과정은 성원(成员) 자격 보유 여부에 따라 외 부 양도와 내부 양도로 구분되며, 각각 상이한 규칙이 적용된다. 임차 형태로 유통되는 경우에는 ‘주택·토지 일체’ 원칙에 따라 양자 모두 중국 현행법상의 임차 규정을 적용할 수 있다. 외부 양도 중 매매 방식에 의한 유통에는 법정 임차권 규정을 적용하고, 증여나 상속 방식에 의한 유통에는 토지의 성질을 집 단 경영성 건설용지 사용권(集团经营性建设用地使用权)으로 전환하여야 한 다. 내부 양도의 경우, 양수인이 주택 및 주택기지 양수 요건을 충족하면 주택 소유권과 주택기지 사용권을 취득하며, 요건을 충족하지 못할 때에는 주택 소 유권과 (유상 사용료를 지급하는) 주택기지 사용권 또는 (신청에 따라) 집단 경영성 건설용지 사용권을 취득한다. ‘제3의 권리’ 적용 범위를 명확히 한 후, 성원 자격 제한으로 인한 주택·토지 분리 문제를 해결하기 위하여 입법은 주 택기지 임차에 관한 규정을 마련하고, 등기효력주의에 기초한 법정 임차권을 형성하여야 한다. 주택기지 ‘사용권’의 성질은 ‘물권설’을 채택하고, 그 명칭은 ‘임차’적 특성을 반영하여야 한다. 아울러 주택기지 제도 개혁에서는 사용 범위 를 확대할 필요가 있으나, 집단 경영성 건설용지 사용권과의 경계를 분명히 설정해야 하며, 주택기지 사용은 거주(부속 시설 포함) 및 농촌 산업형 영업 목적 에 한정되어야 한다.

중국어

宅基地“使用权”性质、名称及“三权分置”模式在理论上有较大争议，厘 清上述理论问题将助推宅基地“三权分置”改革、完善中国现存土地权利体 系. 在宅基地使用权流转过程中，依据是否为成员身份可分为外部转让和 内部转让，并适用不同规则. 以租赁形式流转的，依据“房地一体”原则， 两者均可适用中国现行法有关租赁的规则. 在外部转让中，以出卖方式流 转的，应适用法定租赁权规定；以赠与或继承方式流转的，应将土地性 质变更为集体经营性建设用地使用权. 在内部转让中，若受让人为符合房 屋及宅基地受让条件的，取得房屋所有权和宅基地使用权；否则，取得 房屋所有权和宅基地使用权（支付有偿使用费）或集体经营性建设用地 使用权（依申请）. 在明确宅基地“第三权”适用场景后，为解决身份限制 导致的房地分离问题，立法应对宅基地租赁作出规定，形成法定租赁 权，采登记生效主义. 宅基地“使用权”性质应采“物权说”，其名称应体现 “租赁”特点. 在宅基地制度改革中，宅基地用途范围需扩张，但应明确其 与集体经营性建设用地使用权的