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영어

The recent crisis in China’s private real estate sector cannot be attributed solely to corporate mismanagement or short-term policy mistakes. Rather, it reflects deeper institutional and structural policy failures. This study analyzes three major developers—Evergrande, Kaisa, and Huayangnian—focusing on their financial strategies, responses to national policies, and relationships with local governments. Employing Public Choice Theory, the research identifies three key risk factors shared across cases: excessive debt leverage, weak policy responsiveness, and structural reliance on local governments. The central government’s fiscal control and the local governments’ tendency to avoid responsibility created a systemic mismatch that exacerbated the crisis. The uniform application of the “Three Red Lines” policy also triggered widespread liquidity constraints. Based on these findings, the study proposes differentiated regulations tailored to regional and corporate conditions and calls for fundamental reform of the local fiscal framework.

한국어

중국 민간 부동산 시장의 최근 위기는 단순한 기업 부실을 넘어선 정책·제도적 구조 문제로 이해될 수 있다. 본 연구는 헝다, 카이사, 화양넨 등 세 민간 디벨로퍼 사례를 중심으로 재무 전략, 중앙 및 지방정부의 대응, 정책 변화 과정을 비교 분석하였다. 분석 틀로 공공선택이론을 적용하였으며, 민간 기업의 과도한 부채 의존, 중앙 정부의 유동성 억제 정책, 지방정부의 재정 책임 회피라는 세 가지 공통된 실패 메커니즘이 확인되었다. 특히, 일 률적인 규제 정책인 삼중 한계점 제도가 현장의 이질성을 반영하지 못해 위기를 심화시켰다는 점에서 정책 설계 실패의 함의를 제시하였다. 이에 본 연구는 지역 상황과 기업 특성을 반영한 차등 규제 및 지방정부의 재정자립도 강화를 위한 제도 개선을 정책 대안으로 제언하였다.