earticle

영어

This study analyzes the determinants of land value per unit area in small and mid-sized buildings by using appraisal-based data from 313 sample cases collected in Seoul’s Gangnam-gu. A hedonic price model is applied to examine how physical, locational, and ownership-related characteristics influence land value. The findings show that locational characteristics: subway proximity (−), commercial zoning (+), and wide road frontage (+), and transaction characteristics: corporate ownership (+), local buyers (−), and retail/restaurant tenants (+), have significant effects. In contrast, most physical attributes show no meaningful impact, except for land size (−), irregular shape (+), and unused floor area ratio (+). These results suggest that accessibility, development potential, and usage patterns weigh more heavily than structural features in determining land value. By using appraisal-based unit land prices, this study highlights value-based rather than purely price-driven analysis and provides implications for investment strategy and urban policy.

한국어

최근 중소형 빌딩시장은 투자 주체와 방식의 변화로 인해 토지가치 형성 요인에 대한 정밀한 실증 분석의 필요성이 높아지고 있다. 본 연구는 서울 강남구를 사례로 감정평가 기준의 단위면적당 토지가치를 종속변수로 설정하고, 빌딩의 물리적 특성, 입지 특성, 거 래 주체 특성 등을 중심으로 토지가치에 미치는 영향을 분석하였다. 분석 방법으로는 헤도 닉 가격 모형을 활용하였으며, 총 313개의 표본에 대해 회귀분석을 수행하였다. 실증 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 빌딩 특성의 초과 용적률은 토지가치에 정(+)의 영향을 미치지만, 토지 면적 및 토지 형상은 부(-)의 영향을 미친다. 둘째, 입지 특성인 지 하철 접근성, 상업지역 여부, 접도 조건은 토지가치에 모두 정(+)의 영향을 미쳤다. 마지막 으로 거래 주체 특성인 법인 소유 여부, 1층 임차인 업종은 토지가치에 정(+)의 영향을 미 치지만, 상경 투자는 토지가치에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서, 중소형 빌딩의 투자자는 초과 용적률 활용, 접근성 등의 입지, 앵커테넌트 유치, 법인투자 등의 전 략적 선택이 필요할 것이다. 본 연구는 기존 실거래가 중심의 분석에서 벗어나 감정평가 기반 토지가치 자료를 활용함으로써, 중소형 빌딩 가치 분석에 있어 보다 구체적이고 차별 화된 실증적 근거를 제공한다.