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영어

This study examines the legal nature of the 10-year public rental Real Estate Investment Trusts (REITs) and conducts a legal review on whether installment payments made under conversion-to-sale agreements constitute "installment acquisition" subject to acquisition tax under the Local Tax Act. Based on this analysis, the study proposes specific policy improvements. The installment contracts entered into as part of the conversion to sale of 10-year public rental REITs cannot be regarded as installment sales contracts. Rather, they should be understood as merely guaranteeing the tenant the right to acquire ownership upon full payment of the purchase price, without altering their legal status as tenants. Accordingly, the concept of “installment acquisition” under the Local Tax Act must be clearly defined so that such installment payments are excluded from the acquisition tax base. While excluding these installment payments from the acquisition tax base would be the most straightforward approach, such a measure may raise concerns about erosion of the tax base and lead to criticism regarding fairness in taxation, especially when compared to other types of assets subject to acquisition tax through installment payments (e.g., land, buildings, vessels, aircraft, etc.). Taking these criticisms into account, if installment payments made under conversion-to-sale agreements in 10-year public rental REITs are to be treated as installment acquisitions under the Local Tax Act, the current acquisition tax regime must be fundamentally reformed to better reflect economic substance. Specifically, the acquisition date for installment acquisitions should be defined as the earlier of either the date of final installment payment or the date of registration of ownership transfer, in line with the general rules for acquisitions through value exchange. In addition, the tax base should be calculated as the sum of all installment payments made up to the date of final payment. Furthermore, in order to minimize the burden on taxpayers while enabling the government to secure tax claims early, the introduction of a pre-reporting system and a special withholding system is proposed. To enhance the effectiveness of these reforms, the study also suggests introducing a tax reduction or exemption scheme for acquisition tax on installment payments.

한국어

본 연구에서는 10년 공공임대 리츠의 법적 성질을 살펴보고 분양전환계약에 따른 분납 대금이 지방세법상 취득세의 과세대상인 연부취득에 해당되는지에 대한 법리적인 검토 후 그에 대한 구체적인 개선방안을 제시하고자 하였다. 10년 공공임대 리츠의 분양전환에 따른 분납계약의 법적 성질은 연부매매계약으로 볼 수 없고 임차인의 지위에서 분양대금 완납을 전제로 소유권을 취득할 수 있는 매수인의 권리를 보장받은 것에 불과한 것으로 보아야 한다. 따라서 분납대금을 취득세 과세대상에서 제외하도록 지방세법상 연부취득의 개념을 명확하게 규정하는 것이 필요하다. 연부취득에서 제외시켜 취득세 과세를 배제하 는 것은 가장 명료한 방법이지만 세원 잠식의 우려가 있고 10년 공공임대 리츠 외에 분납 대상인 다른 취득세 과세대상자산(예 : 토지, 건축물, 선박, 항공기 등)과의 과세의 형평성 등에 비추어 비판이 있을 수 있다. 이러한 비판을 고려하여 10년 공공임대 리츠의 분양전 환 계약시 분납금액을 지방세법상 연부취득에 포함하는 경우 현행 연부취득에 대한 취득 세 과세제도를 경제적 실질에 부합하도록 개선하여야 한다. 먼저 연부취득의 취득시기는 유상승계취득의 일반적인 취득시기인 최종 연부금 지급일과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날로 하고, 과세표준도 최종 연부금 지급일까지의 각 연부금액의 합계액으로 산정하 도록 개선하는 것이 필요하다. 또한 납세자의 부담을 최소화하면서 연부취득으로 인한 조 세채권을 조기에 확보하는 방법으로 예정신고제도와 특별징수제도를 도입하고 아울러 제 도 도입의 실효성 확보를 위하여 연부금에 대한 취득세 감면제도의 도입을 아울러 제안하 였다.