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영어

This study is based on the premise that public contributions, which are currently operated at the discretion of local governments, should be managed equitably while considering the regional conditions. So the purpose of this study is to examine the relationship between land price changes due to zoning changes and the public contribution rate, and to propose a reasonable public contribution plan. In Gyeonggi-do, natural green zones and Type 1 general residential zones were considered before development, and land in Type 2 general residential zones were considered after development, and their land prices were compared. The land value rose up to 4.65 times when the land in the natural green zones was developed as the land in Type 2 general residential zones, and up to 48.49 times when the forest in the natural green zones was developed as the land in Type 2 general residential zones. In the case of introducing pre-negotiation, less public contribution was calculated than the criteria applied collectively in Gyeonggi-do. When development is carried out on a site in a natural green zone and the zoning is changed, it is categorized as cases where the project is impossible according to the price level before development, cases where the need to promote the project decreases, and cases where the project is possible. If development is implemented in land areas with low land value, such as forests, it is necessary to improve the amount of public contribution. If public contributions are received by considering the increase in land value, the gap in public contributions between regions can be reduced. The need to recover development profits is socially recognized. So, it can be an effective system to prevent urban-sprawl and achieve public interests only when public contributions are operated reasonably and equitably.

한국어

본 연구는 개발이익 환수방법 중 지자체의 자율에 맡겨져 운영되고 있는 공공기여가 지 역의 여건을 고려하여 형평성 있게 운영되어야 함을 전제로, 용도지역 변경에 따른 지가 변화와 공공기여율의 관계를 검증하고 합리적인 공공기여 방안을 제안하는 것을 목적으로 하였다. 이를 위해 전국에서 개발사업이 가장 많이 시행되는 경기도의 31개 시･군을 대상 으로 개발사업 전･후의 토지가격 및 공공이 제공받는 공공기여율을 산정, 비교하였다. 자연녹지지역과 제1종일반주거지역의 토지는 개발 전의 토지로, 제2종일반주거지역의 토지는 개발 후의 토지로 간주하여 시･군별 토지가격을 비교하였다. 시･군에 따라 자연녹 지지역의 대지가 제2종일반주거지역의 대지로 개발되면 최대 4.65배, 자연녹지지역의 임 야가 제2종일반주거지역의 대지로 개발되면 토지 가치가 최대 48.49배 상승한 것으로 나 타났다. 합리적 공공기여를 제공받기 위하여 “사전협상”을 도입한 경우 경기도에서 일괄적 으로 적용하는 기준보다 공공기여율이 낮은 것으로 나타났다. 자연녹지지역의 대지에서 개발이 시행되어 용도지역이 변경되면 개발 전 토지의 가격수준 에 따라 사업이 불가능한 경우, 사업추진 필요성이 감소하는 경우, 사업이 가능한 경우 등으 로 유형화되었다. 또한, 임야 등 토지 가치가 낮은 지목에서 개발이 시행되면 개발 후 토지 가치가 크게 증가하여 공공기여율을 높일 필요가 있는 것으로 나타났다. 토지 가치 상승분을 고려하여 공공기여를 받게 되면 지역 간 공공기여량의 격차를 감소시킬 수 있는 것으로 나타 나 공공기여 제도의 개선 필요성을 제안하였다. 개발이익 환수의 필요성은 사회적으로 인정 받고 있으므로, 공공기여를 보다 합리적이고 형평성 있게 운영하여야 난개발을 방지하고 공 공의 이익을 달성하는 실효성 있는 제도가 될 수 있을 것이다.