earticle

영어

The aim of this study is to identify the differences in the excessive profit recapturesystems, generated by new city development through the conversion of land from agriculturalto urban use, and how these systems influence the development market in Korea and Vietnam. In rapidly growing economies, converting agricultural land for urban development is essential. Legal administrative actions converting agricultural to urban use can increase land valuewithout investment of production factors, thereby generating excessive profit. Such profits areconsidered unearned income and should be recaptured for public benefit. This study examineshow excessive profit is recaptured in both countries. The study employs a comparative lawmethod to examine the recapture systems of both countries, selecting four key laws: theConstitution, the Urban Development Procedures Law, the Land Compensation Law, and theInvestment Law. The results indicate that Korea adopts a public development model,designating public institutions as developers to recapture excessive profit. Public developersare granted legal authority to forcibly acquire agricultural land at its agricultural value, convertit to urban use, and sell it at urban land value after infrastructure is constructed. The differencein value between agricultural and urban use is utilized to install infrastructure, with theremaining excessive profit retained by the public developer. In contrast, Vietnam primarily designates private entities as developers through bidding processes and imposes land lease fees to recapture the profit. While private developers acquire land development rights, they are not granted the right to expropriate land. Instead, they pay land lease fees to the government based on urban use value, which enables the recapture of excessive profits. The fundamental reason for this difference lies in the disparity between the land ownership systems in the two countries. While Korea allows private land ownership, Vietnam operates under a collective public land ownership system, where the government allocates land use rights on behalf of the entire population. Consequently, this difference in land ownership systems has become a key factor in shaping the respective recapture systems in Korea and Vietnam. It has also influenced the characteristics of developers in the new city development market, with Korea favoring public developers and Vietnam leaning towards private developers.

한국어

본 연구의 목적은 한국과 베트남의 도시개발 관련 법령 비교조사를 통해 도시개발에서 발생하는 초과이익 환수 메커니즘의 양국체계를 비교하는 데에 있다. 고도 경제성장기 국가는 농지전용을 통한 도시개발이 필수적이다. 행정청의 법률행위를 통한 농지의 도시용도 전환은 생산요소 투입 없이도 토지가치를 증가시켜 필연적으로 초과이익을 발생시킨다. 이러한 이익은 불로소득으로 간주되어 초과이익의 공공 환수 문제는 중요한 사회적 이슈가 되기도 한다. 본 연구에서는 한국과 베트남의 실정법 4개 분야(헌법, 도시개발 절차법, 토지 보상법, 투자법)의 법령을 선택하여, 비교법(Comparative Law) 연구 방법을 통해 양국의 초과이익 환수 메커니즘을 비교하였다. 연구 결과 한국은 도시개발 공영제를 채택하여 공공기관을 시행자로 지정하여 초과이익을 환수한다. 반면, 베트남은 입찰을 통해 민간을 사업 시행자로 지정하고, 토지 임차료를 부과하여 이익을 환수한다. 즉, 한국의 경우 공공 시행자는 농지를 강제로 취득할 수 있는 법적 권한을 부여 받아 농지 가치로 토지를 취득하고 도시 용지로 전환 매각하는데, 이때 농지와 도시 용지의 가치 차액에 기초하여 기반시설을 설치하고 나머지 초과이익은 공공에 유보 및 환수 된다. 반면, 베트남은 민간이 도시개발 시행권을 취득하지만 토지 수용권을 부여받지는 못하고, 도시용도 가치의 토지 임차료를 정부에 납부하게 된다. 이는 베트남이 토지 공유제를 채택하고 있기 때문이다. 정부가 주체가 되어 농지를 보상취득한 후 도시용지로 토지를 평가하여 민간 시행자에게 장기 임대하는 형식을 통해 초과이익을 환수 한다. 이러한 차이는 근본적으로 양국의 토지 소유권 제도 차이에 기인한다. 한국은 토지의 사적 소유가 가능한 반면, 베트남의 토지는 전 국민이 소유하고 그 사용권을 정부가 배분하는 토지 공유제를 채택하고 있기 때문이다. 본 연구 결과는 양국의 도시개발 초과이익 환수 메커니즘 비교를 통해 서로 상이한 토지 소유권 제도가 도시개발 시행자 특성(공공 또는 민간) 형성에 어떻게 영향을 미치는지 시사하고 있다.