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영어

The decrease in interest rates due to COVID-19 led to a surge in housing prices, but subsequent interest rate increases caused a sharp decline. However, recently, housing prices have been rising again, particularly in Seoul. During this process, a difference in the rate of housing price increases between Seoul and other regions emerged, significantly impacting regional imbalances. This study empirically analyzes the dynamic development of excess returns on apartments in each region relative to the national average using the STAR model. The analysis results are as follows. First, when the economy improves and the real interest rate declines, apartments in Seoul and South Seoul develop excess returns that vary over time compared to the national average. Second, across the six major cities as a whole, the impact of economic improvement and changes in real interest rates on excess returns has an opposite effect compared to Seoul. Third, due to the geographical characteristics of the Seoul metropolitan area, Incheon shows a dynamic intermediate characteristics in excess returns between Seoul and the other five major cities. Fourth, the five major cities, excluding Incheon, each show different patterns of excess returns, but overall, they have common characteristics opposite to those of Seoul. In conclusion, changes in economic growth and real interest rates cause regional differences in time-varying excess returns, leading to a concentration of wealth in the metropolitan area. This study suggests that policy efforts are needed to prevent economic growth and improvements in financial conditions from being concentrated in the metropolitan area to achieve balanced regional development.

한국어

코로나19로 인한 금리 인하로 주택가격이 급등했으나, 이후 금리 상승으로 급락했다. 그러나 최근에는 서 울을 중심으로 주택가격이 다시 상승하고 있다. 이 과정에서 서울과 지방의 주택가격 상승률에 차이가 발생했으 며, 이는 지역 간 불균형 발전에 큰 영향을 미치고 있다. 본 연구는 STAR 모형을 이용하여 전국 대비 각 지역별 아파트 초과수익의 동태적 전개 과정을 실증적으로 분석한 것이다. 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 경기가 상승하 고 실질이자율이 하락할 때, 서울과 서울 강남지역의 아파트의 초과수익은 전국 아파트에 비해 시가변적으로 형성 된다. 둘째, 6대 도시 전체에서는 경기 상승과 실질이자율 변화가 서울과는 반대로 초과수익에 영향을 미쳤다. 셋 째, 수도권이라는 지리적 특성으로 인해 인천의 초과수익은 서울과 다른 5대 도시 사이의 중간적 특성을 동태적으 로 나타낸다. 넷째, 인천을 제외한 5대 도시는 각각 차별적인 초과수익 전개 과정을 보이지만, 전체적으로는 서울 과 반대되는 공통된 특성을 가지고 있다. 결론적으로 경제성장과 실질이자율의 변화는 지역별로 시가변적인 초과 수익 차이를 야기해 부의 수도권 집중이라는 결과를 초래하고 있다. 이 연구는 지역균형발전을 위해 경제성장과 금융여건의 개선이 수도권에 집중되지 않도록 하는 정책적 노력이 필요함을 시사한다.