earticle

영어

Second, in order to expand the proportion of equity in the business, the government needs to actively induce a certain part of the venture capital to be naturally invested in the real estate development project through strengthening the capital requirements of the implementing entity, introducing and revitalizing mezzanine finance, and forming partnerships with various investors. Third, PF should be treated on the basis of the project's business feasibility without relying on the construction company's guarantee. In order to do so, business feasibility review and risk analysis techniques need to be much more advanced than they are now. In addition to nurturing professional manpower of financial suppliers, it is necessary to develop a system that accurately and comprehensively analyzes business performance and risk factors such as location, demand, and cash flow based on various data, as well as the performance ability of implementers and contractors. Fourth, in relation to PF business performance, we need to provide the right information to the market such as the sale rate and accidental debt, so that market participants can thoroughly analyze the business feasibility based on the data, and create a sound market environment and make a sober and accurate judgment in determining investment, and strict management and supervision by the government is necessary. This study is a timely study at a time when Korea's real estate PF crisis is repeatedly occurring, and we expect that an effective real estate PF structure based on the evaluation of the collateral value and development profit of the business will be established while responding appropriately to the real estate PF crisis in the future and sharing risks among market participants.

한국어

본 연구는 자본주의 속성상 반복되는 경기사이클에 의해 어쩔 수 없는 외부 충격(인플레이션, 금리 인상 등)에도 견디고 극복할 수 있는 부 동산 PF 위기 대응 방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 금리 인상이라는 외부 충격 때마다 우리나라 부동산 PF 위기가 반복 적으로 발생하는 이유 중 하나는 우리나라 부동산 PF의 구조적인 문제 에서 그 원인을 찾을 수 있다. 이에 따라 그동안 계속 지적되어 온 한국형 부동산 PF의 구조적인 문제점을 살펴보고 근본적인 대응 방안을 제시하고자 한다. 첫째 사업의 안정성을 위해 시행 주체의 자본력을 강화할 필요가 있다. 자기자본이 부족할 경우 부동산 시장이 급격히 악화하면 부실로 이 어질 수 있고, 개발사업에 대한 책임감도 떨어져서 문제 발생 시 적극적 인 이해관계 조율 등의 역할이 어려워질 수 있기 때문이다. 따라서 시행 주체의 초기자본 투입 비중을 높이고 책임을 확대할 필요가 있다. 둘째 사업의 자기자본 비중을 확대하기 위해 시행 주체의 자본금 요 건 강화와 더불어 메자닌 금융의 도입 및 활성화, 그리고 다양한 투자자 와의 파트너쉽(partnership) 형성 등을 통해 모험자본의 일정 부분이 부 동산 개발사업에 자연스럽게 투자되도록 정부의 적극적인 유인책이 필 요하다. 셋째 건설사 보증에 의존하지 않고 프로젝트의 사업성을 기초하여 PF 취급하여야 한다. 그러기 위해서는 사업성 검토 및 위험 분석 기법이 지금보다 훨씬 고도화될 필요가 있다. 금융공급 주체의 전문인력 양성 과 더불어 시행사 및 시공사의 수행 능력은 물론이고 다양한 데이터를 기반으로 입지 및 수요, 현금흐름 등 사업성과 위험 요소를 정밀하고 종 합적으로 분석하는 시스템 개발이 필요하다. 넷째 PF 사업성과 관련하여 분양률, 우발부채 등 시장에 올바른 정보 를 제공하도록 하여 동 자료를 기반으로 시장참여자들이 철저하게 사업 성 분석을 하고, 투자를 결정하는데 냉철하고 정확한 판단을 할 수 있도 록 건전한 시장 환경을 조성하고 정부의 엄격한 관리 감독이 필요하다. 본 연구는 우리나라 부동산 PF 위기가 반복적으로 발생하고 있는 시의성을 담고자 하였으며, 상술한 대응 방안들을 현실화하여 향후 부동 산 PF 위기에 적절히 대응하고 시장참여자 간에 위험을 분담하면서 사 업의 담보가치와 개발이익 평가에 기반한 실효성 있는 부동산 PF 구조 가 정착되길 기대해 본다.