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영어

The purpose of this study is to compare the DCF model and Real Option according to the development of officetel, how much difference is there in the valuation result? And, it is to figure out which of the two models is suitable for valuation. The case of officetel development is 5 stories below the ground and 14 stories above the ground in Jung-gu, Seoul. The land purchase cost was 41.6 billion won, the construction cost was 50.7 billion won, the loan interest rate was 6%, and the present discount rate was 3.72%. The CAPM model was used to calculate the cost of equity capital. As a result of the project evaluation using the discounted cash flow method, it was found to be feasible. Calculated by NPV, a profit of KRW 21.8 billion was found. As a result of project evaluation with real options that reflect future uncertainty, the expanded net present value (ENPV) was 26.3 billion won. The original net present value (NPV) was more profitable. As a result, DCF and real options have advantages and disadvantages, but In the case of industries with large economic fluctuations such as real estate, real options derived through volatility variables are more suitable for business feasibility analysis.

한국어

본 연구의 목적은 오피스텔 개발에 따른 현금흐름 할인모형(DCF, Discounted Cash Flow)과 실물옵션 (Real Option)비교를 통해 가치평가 결과의 차이가 얼마나 나타나는가와 2개의 모형 중에 어떠한 모형이 가치평 가에 적합한지를 파악하는 것이다. 오피스텔 개발 사례는 서울 중구지역에 지하 5층 지상 14층 규모로 사업기간 총 3년의 부지면적 2,815㎡, 576세대이다. 토지매입비는 416억원, 건축비용은 507억원, 대출 이자율 6%, 현가할인 율은 3.72%였다. 자기자본비용을 구하기 위해서는 CAPM모형을 활용하였다. DCF법으로 사업 평가 결과, 사업성 이 있는 것으로 나타났다. NPV로 계산하면, 218억원 이익이 발생하는 것으로 나타났다. 미래의 불확실성을 반영 하는 실물옵션으로 사업 평가를 한 결과, 확장된 순현재가치(ENPV)는 263억원으로, 기존 순현재가치(NPV)의 이 익이 더 많았다. 결과적으로 DCF법과 리얼옵션은 장단점이 있지만, 부동산과 같이 경기변동이 심한 업종은 변동 성 변수를 통해 도출된 실물옵션이 더 사업성 분석에 적합함이 밝혀졌다.