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영어

The Commercial Building Lease Protection Act taken effect on May 13, 2015 intends to guarantee citizen’s secure for economic life through regulation of special cases to Civil Law in the field of commercial building leases. For this reason, the Act prescribes various articles to protect tenants including opposing power(article 3), withdrawing the deposit (article 5), leasehold right registration order(article 6), preferential payment right(article 14), limitation of rent raising(article 11) and so on. However, the Act is no longer a law to protect one side of the parties concerned, but to safeguard the tenants on the ground of weak. Typically, the premium-related articles also seems to be equitable and reasonable. However, the practical contents of the articles involve unfair and unreasonable factors to the householders. Accordingly, the Act and the relevant appraisal criteria must be improved politically and legislatively as follows. Firstly, current regulation that attributes all of the premium to tenants without any consideration of premium characteristics is unjust. The premium from commercial building lease should be allocated in accordance with the level of contribution. In general, premium from commercial building lease is classified as location premium, operational premium, and facility premium according to the cause of value occurrence. Then, the premium is naturally distributed by the level of contribution to the three premium factors. But current Act grants the right of premium acceptance to the tenants regardless of premium kinds. Thus, the tenants of commercial building receives all kinds of premium including location premium from new tenants. However, location premium is occurred not by tenants, but by householder’s contribution. Therefore, current Act on premium distribution is unfair and unreasonable so that it should be made a revision. The location premium must be attributed to the householder(contributor). Secondly, the articles regulating scope of premium compensation for damages are unfair and unreasonable so that they are required to reform because the articles include the location premium as the range of damages. Consequentially, the householders compensate for the location premium in case of disturbance despite the fact that it was occurred by his own contribution. For this reason, location premium must be excluded from the range of premium damages which are imposed upon the householders. Thirdly, effective appraisal criteria should be prepared in order to calculate premium of commercial building lease because separate appraisal of premium by value factor is the essential precondition for reasonable distribution and damage compensation for premium in the field of commercial building leases.

한국어

상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민경제 생활의 안정을 보장하는 함을 목적으로 한다. 이처럼 상가건물임대차보호법의 제정목적은 상가 임대차에 관하여 국민경제생활의 안정을 보장하기 위한 범위 내에서 민법에 대한 특례를 인정한 다는 것이지, 임차인이 무조건 약자라는 것도 아니고, 그렇다고 일방적으로 어느 한쪽만을 보호 하기 위한 법도 아니다. 그러나 권리금보호 관련 규정들은 외형상으로는 임차인과 임대인의 입장을 고려하여 균형을 갖춘 것처럼 보이지만, 실질적으로는 임대인에게 불리하고 불공평한 내용이 포함되어 있어 문제가 있다고 판단되는바, 다음과 같이 그 정책적⋅입법적 개선이 이루 어져야 한다. 첫째, 권리금을 그 발생 요인별 특성을 고려하지 아니하고 통째로 임차인에게 귀속시키는 것은 정당하지 아니하며, 그 유형별로 분리하여 바닥권리금을 점포의 임대인에게 귀속시키는 것이 타당하다. 점포의 장소적 이점으로 인해 발생된 바닥권리금은 원칙적으로 임대인의 기여로 형성된 재산적 가치이므로 기여자에게 그 이익이 돌아가야 하기 때문이다. 둘째, 상가건물임대 차보호법상 손해배상범위에 관한 규정은 임대인에게 손해를 주고, 권리금이라는 사유재산권을 침해한다는 점에서 불공정하고 부당하므로, 권리금 손해배상의 범위에서 바닥권리금을 제외하 도록 입법적 개선이 이루어져야 한다. 바닥권리금은 임대인의 기여로 형성된 것인데, 이를 임차 인이 불로소득으로 취득하도록 하고 그 실질적 소유권자인 임대인에게는 오히려 손해배상책임 까지 전가하는 것은 타당하지 않기 때문이다. 셋째, 권리금을 그 유형별 발생 원인에 따라 기여 자에게 귀속시키고, 임대인의 권리금 손해배상 책임범위를 제한하기 위한 권리금 유형별 평가 또는 기여도에 따른 비율배분법 마련 등 감정평가기준이 개선되어야 한다. 권리금을 시설, 바닥, 영업권리금 등 그 유형별 기여자에게 귀속시키고, 손해배상의 범위에서 바닥권리금을 제외시켜 불공평을 해소하기 위해서는 권리금의 유형별 분리산정이 선행되어야 하기 때문이다.