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영어

Purpose : The main object of this study is to analyse the coupling effect and volatility spillover effect from mortgage loan rate to housing sales price & rental price in Seoul. Research design, data, methodology : This paper focuses on investigating both the volatility of mortgage loan rate and the coupling effect & volatility spillover effect from mortgage loan rate to housing sales price & rental price with monthly time-series(2008.1~2021.6) by using GARCH-type models. Results : Firstly, the ARCH effect was found, however, the GARCH effect was not detected in the volatility of mortgage loan rate. Secondary, the asymmetry effect of volatility of mortgage loan rate was found, however, any evidence was not found in the case of housing sales price & rental price. Thirdly, the negative coupling effect was found from the volatility of mortgage loan rate to housing sales price & rental price. Fourthly, the negative volatility spillover effect was detected from the volatility of mortgage loan rate to housing sales price & rental price. Conclusions : This paper suggested the low volatility of mortgage loan rate led to the high volatility of housing sales price & rental price in Seoul.

한국어

본 연구는 주담대시장의 금리변동성이 서울 주택가격과 전세가격의 변동성에 미치는 동조화 효과와 변동성의 전이효과에 대해 월별자료(2008.1~2021.6)로 GARCH-타입 모형을 이용하여 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 주담대 금리변동성에서 ARCH효과는 통계적으로 유의성 있게 확인이 되었으나, GARCH 효과는 통계적 유의성이 결여되었다. 둘째, 주담대 금리변동성의 비대칭성효과는 확인되었으 나, 주택매매 및 전세의 가격변동성의 비대칭성효과는 확인되지 않았다. 셋째, 주택매매의 경 우에 동조화효과는 전기의 주담대 금리변동성이 당기의 주택가격변동성과 음(-)의 관계로 나 타났으나 통계적 유의성은 없었고, 변동성의 전이효과는 통계적으로 유의한 역(-)방향의 변동 성의 전이효과가 확인되었다. 넷째, 주택전세의 경우는 전기의 주담대 금리변동성이 당기의 전세가격변동성에 통계적으로 유의한 동조화효과와 변동성의 전이효과가 음(-)의 관계로 확인 되어, 역방향의 변동성의 전이효과가 있었음이 입증되었다. 따라서 지속된 저금리정책으로 인해 주담대 금리변동성이 축소되면서, 역으로 주택가격의 변 동성이 확대되었음을 시사한다. 결국 금융당국도 저금리정책을 지속하는 상황에서 자금흐름 모니터링을 강화하는 등 정책적 주의가 필요하였고, 개별경제 주체도 소위 ‘영끌’ 같은 빚내서 투자에 나서는 부동산투자 행위는 향후 금리상승기에 금리변동성 확대에 따른 주택가격하락 의 위험(risk)에 노출될 우려로 우선적 위험관리의 필요성이 있음을 시사한다.