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영어

Recently, we are experiencing rapid changes in the demographic structure due to a decrease in the fertility rate and an increase in the elderly population. Previously, the decline in the fertility rate was mainly studied on social and humanistic factors, and as it progressed from the traditional society to the modern society, the change in the view of marriage was pointed out as a representative factor of low fertility. However, recently, both men and women are choosing their life direction based on the importance of values and ideals, not marriage plans. The retirement and aging of the baby boomers, who accounted for a large proportion of the working age population, are bringing about a major change in the housing market. Such changes in the demographic structure are expected to have a steadfast effect on the Korean economy in the future. This study composed panel data based on data from 7 metropolitan cities, and analyzed the relationship between variables through Pooled OLS analysis, Fixed Effect Model analysis, and Least Square Dummy Variable analysis. One result is as follows. First, in the panel analysis, First, it was found that in the case of small apartments, the impact of housing prices due to the decrease in the production population was large. In the case of, all variables showed a positive (+) relationship. In the case of medium-sized apartments, it was found that an increase in life expectancy could rather lead to a decline in apartment prices, and it was confirmed that the demand for small apartments continued to increase, leading to a rise in housing prices of the corresponding scale. However, the reverse support ratio and the self-occupancy ratio show a positive (+) relationship regardless of the scale. In addition, the statistical significance was also high, confirming that the low birth rate and aging population had a significant effect on the housing price. Second, in the results of analysis using the fixed effect model, statistical significance was found to be inferior compared to the first panel analysis. However, in the case of small apartments, all explanatory variables show high significance, indicating that the demand for small apartments is higher compared to other sized apartments. Third, LSDV analysis showed that the decrease in the productive population showed a difference in the rise of housing prices in the seven metropolitan cities. Looking at the dummy variables for each region, all regions were found to be statistically significant, and it can be seen that there are significant differences for each region.

한국어

우리나라는 출산율의 감소와 고령인구의 증가로 급격한 인구구조의 변동을 경험하고 있다. 이전까지 출산율의 감소는 사회･인문학적 요인에 관한 연구가 주로 진행되었고 전통사회에서 현대사회 로 진행됨에 따라 결혼관의 변화는 대표적인 저출산의 요인으로 지목되었다. 하지만 최근에는 남녀 모두 결혼계획이 아닌 가치관과 이상의 중요도에 따라 삶의 방향을 선택하고 있다. 생산가능인구의 큰 비중을 차지했던 베이비부머 세대의 은퇴와 고령화는 주택시장에 큰 변화를 가져오고 있다. 이와 같이 인구구조 의 변화는 앞으로 우리 경제에 꾸준한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 선행연구에서는 실증분석을 통해 저출산과 고령화로 인한 생산인구감소가 주택가격의 하락을 야기한 다고 주장하고 있지만 우리나라의 주택가격은 계속해서 상승하고 있는 추세이다. 또한, 주택의 가격은 주택의 크기에 따라 가격 상승의 폭이 다르게 나타나고 있다. 따라서 본 연구는 실증분석을 통해 생산인 구의 감소를 야기하는 요인을 저출산･고령화로 구분하여 주택가격의 관계를 분석하고자 한다. 본 연구는 7개 광역시의 자료를 바탕으로 패널자료를 구성하였으며 Pooled OLS 분석과 고정효과모형 (Fixed Effect Model)분석, 그리고 최소제곱더미변수(Least Square Dummy Variable) 분석을 통해 변수 들의 관계를 실증 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 패널 분석결과에서는 먼저 소형 아파트의 경우 생 산인구 감소에 따른 주택가격의 영향이 큰 것으로 나타났는데 저출산의 경우 성별임금격차를 제외하고 는 나머지 변수들에 대해 정(+)의 관계가 확인되었지만 고령화의 경우에는 모든 변수들이 정(+)의 관계 를 보여주었다. 중형아파트의 경우 기대수명의 증가가 오히려 아파트 가격 하락으로 이어질 수 있는 것 으로 나타나 소형아파트의 수요 증가가 이어져 해당 규모의 주택가격 상승이 이어지고 있음을 확인 할 수 있었다. 하지만 역 부양비율과 자가점유율은 규모와 관계없이 정(+)의 관계를 보여주고 있다. 그리고 통계적 유의성도 높은 것으로 나타나 저출산과 고령화가 주택가격에 유의한 영향을 미치고 있음을 확인 하였다. 둘째, 고정효과모형으로 분석한 결과에서는 앞선 패널 분석과 비교하여 통계적인 유의성은 떨어지는 것으로 나타났다. 하지만 여전히 소형 아파트의 경우는 모든 설명변수들이 높은 유의성을 보여주는 것으 로 보아 다른 규모의 아파트와 비교했을 때 소형 아파트에 대한 수요가 더 크다는 것을 알 수 있다. 셋째, LSDV 분석에서는 생산인구감소가 7개 광역시의 주택가격 상승에 차이를 보이는 것으로 나타났 다. 지역별 더미변수를 보면 모든 지역이 통계적으로 유의한 것으로 나타났고 지역별로 유의한 차이가 있음을 알 수 있다. 본 연구의 시사점은 다음과 같다. 장기적인 인구구조의 변화는 주택시장가격에 영향을 미치는 것으로 나타난 것으로 보아 향후 인구구조의 변화가 주택수요에 영향을 미칠 것임을 인지하고 주택시장에 관한 정부의 정책이 이루어져야 할 것이다.