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영어

This paper aims to examine what extent government policy measures related to land have influenced on the stabilization of housing prices in Korea. For the purpose, first, a qualitative analysis on the changes of land policy measures in the mid-1990s and mid-2000s and their implication for the stability of land and housing market in Korea was made. Then a quantitative analysis mobilizing multiple-regression and correlation analysis with time series data representing internal factors of housing market led by land supply, demographic and household factors and macro-economic factors was conducted. Integration of these analyses were thought to provide information to figure out the factors influencing most significantly on the changes of housing prices. The result of analyses showed that, firstly, the completion of legal and institutional systems related to land supply in the mid-1990s has contributed to the housing price stability and, secondly, since then the influence of democratic and macro-economic factors has increased instead of the massive supply of lands in new towns and public developed residential sites in stabilizing housing prices. These results imply that specified strategies are necessary for the balance between the supply of housing in newly developed residential sites and that in redevelopment and reconstruction sites inside of cities.

한국어

본 연구는 우리나라 주택시장을 안정시키기 위한 정부의 정책적 노력 중 특히 주택공급에 큰 영향을 미치는 토지와 관련된 정책수단이 실제로 어떤 영향을 미쳐왔는지를 분석하고자 하였다. 이를 위해 우선 실제 1990년대 중반과 2000년대 중반에 발생하였던 시장상황과 정부가 동원한 정책수단들에 대해 정리하고 의미를 확인하는 정성적 분석을 실시하였다. 또한 1986년부터 2019년까지 주택가격에 영향을 미칠만한 주택시장 내부요인, 인구·가구요인 및 거시경제요인을 대표하는 변수들의 시계열 자료를 확보하고 이들 자료를 상관분석과 다중회귀분석을 이용하여 주택시장과 토지시장에 대한 영향력을 추정하는 정량적 분석을 실시하였으며, 정량적 분석결과를 정성적 분석과 연계하여 주택시장 내부요인 특히 토지공급 관련 변수들이 주택가격 변화에 어떤 영향을 미쳤는지 확인하였다. 1990년대 중반까지 완비된 토지관련 제도로 인해 그 이후부터는 토지가격의 변화가 직접적으로 주택가격 변화에 막대한 영향을 미치는 불안정한 시장상황의 종료를 가져왔고 대신 인구 및 가구요인, 거시경제 요인들이 중요한 변수로 작용하게 되었다. 정부의 정책수단 중에서는 택지공급 확대 또는 재개발, 재건축 지구에서의 주택공급 확대 등이 결정적인 변수는 아니나 꾸준히 영향을 미치는 변수로 자리를 잡았다. 이와 함께 2000년대 중반부터 나타나기 시작한 신도시택지에 대한 관심저하로 점차 신도시 등 택지지구에서 공급되는 택지가 주택가격 변화에 미치는 영향이 미미한 것을 확인할 수 있었으나, 상대적으로 재개발이나 재건축 지구에서의 주택공급의 중요성이 상승하는 추세가 뚜렷하지는 않았지만 확인할 수 있었다. 이는 주택가격 안정을 위해 과거와 같이 단순히 신도시 개발을 통한 택지공급을 확대하는 것만으로는 그 효과를 기대하기 어려운 만큼 과거 분당, 일산에서와 같이 주요 주택수요층의 만족시키기 위해 발전된 특화개발전략이 필요하다고 할 수 있다. 예를 들어 교육이나 교통시설의 완비와 함께 스마트도시 기법을 동원하여 다른 도시보다 뛰어난 거주 및 경제활동 여건을 제시할 수 있어야 할 것이다. 이와 함께 재개발, 재건축을 통한 도심주택공급의 확대가 점차 영향력이 증가하고 있는 만큼 이에 대한 정책적 지원과 애로사항의 해결이 꾸준히 이루어지는 것이 바람직하다 할 것이다.