earticle

영어

This paper analyzed the determinants of stores with premium payments while using the information of the lease agreement of the franchise bakery shop of a Korean large company A located in Seoul to research the decision structure of premium payments in the commercial lease market. This paper sampled and analyzed 488 lease contracts made from 2017 to 2019, and analyzed the influencing factors of stores with premium payments, categorizing them by regional characteristics, locational characteristics, building and store characteristics, business characteristics, and time characteristics. The results of the study are as follows: First, the analysis results of research related to locational characteristics show that specific location conditions, such as trade area characteristics and access to transportation, significantly influence the choice of premium payments. Regarding the characteristics of the trade area, the larger the pedestrian traffic around the store building, the higher the probability of choosing stores with premium payments. Regarding stores with premium payments according to the type of trade area, there was a higher probability of stores with premium payments in commercial rather than residential. If there are competing stores around the store, the store’s value may decrease and the store may become stores with no premium payments. Regarding traffic accessibility, if the subway station is close, the possibility of choosing stores with premium payments increases by the effect of subway station influence area. About street adjacency, the possibility of stores with premium payments was high in the 12m-25m area because of the specialty of bakery stores. Second, about building and store characteristics, physical factors such as total area, parking lot, café-type, and exclusive area have a different influence on the decision of stores with premium payments. The larger the total area and the more parking lots, the higher the probability of stores with premium payments. In addition, there is a high possibility of stores with premium payments because tangible goods are invested in café-type stores. Regarding the exclusive area, small stores had higher possibility of stores with premium payments compared to large stores. Third, on the business characteristics, if the business period that reflects long-term sales know-how is longer, there was a higher probability of stores with premium payments. It is meaningful that this paper made the existing discussion more detailed by revealing that trade area characteristics, traffic accessibility, building and store characteristics, and business characteristics have different effects on the choice of stores with premium payments, this paper is also meaningful in that it studied bakery stores, considering the big position of bakery stores in Seoul’s retail franchise market.

한국어

본 연구는 실제 상가임대차 시장에서 권리금 지급여부의 결정구조를 살펴보고자 서울에 소 재한 국내 대형 A사(社)의 프랜차이즈 베이커리 전문점을 사례로 임대차계약 정보를 활용하여 유권리 점포의 결정요인을 분석하였다. 본 연구에서는 2017년부터 2019년까지의 기간 중 임대차계약이 성사된 총 488건을 분석표본으로 하여 유권리 점포의 영향요인을 크게 지역특성, 입지특성, 건물 및 점포특성, 영업특성, 시기특성으로 분류하여 살펴보았다. 본 연구를 통해 나타난 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 입지특성과 관련하여 본 연구의 분석결과, 상가의 위치에 따른 상권특성, 교통접근성 등 세부 입 지여건에 의해 권리금 지급을 선택할 확률에 유의적인 차이가 있는 것으로 나타났다. 상권특성과 관련해 서는 유동인구가 풍부할수록 유권리 점포의 결정에 긍정적인 영향력을 미치는 요인이라는 것을 보여주 고 있다. 또, 상권유형에 따라 권리금 지급여부에 차이가 있는 것으로 나타났는데, 구체적으로 주거지에 비해 상업지에서 권리금 지급의 확률이 더 높게 나타났다. 한편, 상가 주변에 경쟁점포가 존재하는 경우 에는 상가의 가치가 저평가 될 가능성에 의해 무권리 점포로 결정될 수 있다는 것을 보여준다. 이런 상 권특성 이외에 교통접근성과 관련하여 지하철역 접근성이 우수한 경우 역세권 효과로 인해 권리금 지급 을 선택할 가능성이 높게 나타났고, 접면도로 폭의 경우는 베이커리 전문점의 특성상 중로에 해당하는 12m-25m 구간에서 유권리 점포로 결정될 확률이 높다는 것을 보여주고 있다. 둘째, 건물 및 점포특성과 관련하여 상가건물의 연면적, 주차시설유무, 카페형여부, 전용면적 등의 물 리적인 요인들이 유권리 점포의 결정에 상이한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 본 연구의 분석결과에 의하면 건물규모 측면에서 연면적이 클수록 권리금 지급의 가능성이 높다는 것을 보여주고, 주차시설이 있는 상가건물의 경우 유권리 점포로 결정될 확률이 높게 나타났다. 또, 점포특성과 관련된 카페형여부 의 경우 유형물 투자가 이뤄진다는 점에서 유권리 점포로 결정될 수 있다는 것을 확인하였고, 전용면적 측면에서 대규모 점포에 비해 소규모 점포에서 권리금을 지급할 확률이 높은 것으로 분석되었다. 셋째, 영업특성과 관련한 본 연구의 분석결과, 장기간 사업을 영위함에 따른 영업상의 노하우를 반영 하는 영업기간이 길수록 유권리 점포로 결정될 가능성이 높은 영향요인으로 나타났다. 본 연구의 분석결과를 통해 유권리 점포의 결정은 장소적 이익을 나타내는 상권특성, 교통접근성뿐만 아니라 건물 및 점포특성, 영업특성에 따라 권리금 지급을 선택할 확률에 상이한 영향을 미친다는 것을 종합적으로 보여줌으로써 기존 논의를 더욱 구체화하였다는 데에 의의를 가진다. 또한, 서울의 소매업 프랜차이즈시장에서 베이커리 전문점이 가지는 위상을 고려해 볼 때, 베이커리 전문점을 대상으로 한 연 구로서도 의의를 가질 것으로 생각된다.