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영어

As of now, most real estate development projects in Korea are carried out with the participation of real estate trust companies, in the forms of real estate security trust, management-type land trust, loan-type land trust, and others. Other than few exceptions, real estate development projects without the participation of real estate trust companies are hardly found. As trust companies’ scope of work in real estate development projects and real estate PF transactions is expanding, real estate trust companies are also taking a step further from their traditional trust business, making continuous efforts to expand their scope of work and generate profits through credit extension for PF lenders. In particular, as financial companies are proactively making entry into the real estate trust business through mergers & acquisitions or establishment of new companies, such efforts to expand their scope of work are being made more often. Against this backdrop, this article explored (1) the reasons why trust is preferred in real estate PF transactions; (2) trends regarding real estate trust companies’ financial functions in recent real estate development projects and the reinforcement of such functions; and (3) legal issues regarding the matter. Trust is preferred in real estate development projects for a legal reason that it has a function of insolvency remoteness. This allows PF lenders to be insulated from the credit risks of trustors. In addition, as for management-type land trust or loan-type land trust, project owners are changed to trust companies, allowing PF lenders to manage the overall project through trust companies. Furthermore, a trust is a type to make easier and faster enforcement of security than court auction. The cost of trust as well is much lower than that of mortgage creation. According to the Financial Investment Services & Capital Markets Act (FSCMA), trust companies face fundamental limitations that they are prohibited from carrying out loan and guarantee-related tasks. Nevertheless, real estate trust companies are expanding their scope of work and reinforcing financial functions through credit extension, for example, by bearing the burden of completion guarantee for PF lenders in management-land trust and by putting repayment of loans in their own bank account behind repayment of PF loans in loan-type land trust. As mentioned above, it is difficult to find it illegal based on the FSCMA that real estate trust companies are bearing the burden of completion guarantee and adjusting repayment priorities in loan-type land trust. However, it seems that there has been no active legal discussion on such financial functions of real estate trust companies, making it necessary for an in-depth discussion on the matter encompassing amendment of law to take place.

한국어

현재의 국내 부동산 개발사업은 부동산담보신탁, 관리형토지신탁, 차입형토지신탁 등을 통해 부동산신탁회사가 참여하는 방식으로 대부분 이루어지며, 부동산신탁회 사가 참여하지 아니하는 부동산 개발사업은 몇 가지 예외를 제외하면 찾기 어렵다. 신탁회사의 부동산 개발사업 및 부동산 PF 거래에서의 업무가 확대되어감에 따라 부동산신탁회사들이 전통적인 신탁업무에서 더 나아가 PF 대주를 위해 신용을 공 여하는 방식으로 그 업무 영역을 넓히고 수익을 창출하려는 시도가 지속적으로 이 루어지고 있다. 특히 금융회사들의 M&A 또는 신규 법인 설립을 통한 부동산신탁 업 진출 역시 활발히 이루어지면서 그러한 시도는 더욱 강화되고 있다. 이에 본고는 부동산 PF 거래에서 신탁이 선호되는 원인에 대해 살펴보고, 최근 부 동산 개발사업에서 부동산신탁회사가 가지는 금융기능 및 그 강화 경향에 대해 본 후, 그에 대한 법률적 당부를 검토하였다. 부동산 개발사업에서 신탁이 선호되는 법률상 원인은 신탁의 도산절연효에 있다. 이로서 PF 대주는 위탁자의 신용위험에서 절연된다. 또한 관리형토지신탁이나 차 입형토지신탁의 경우 사업시행자가 신탁회사로 변경되므로, PF 대주는 신탁회사를 통해 사업 전반을 통제할 수 있다. 나아가 신탁은 법원의 경매에 비해 담보실행이 용이하고 신속하며, 신탁에 소요되는 비용 역시 저당권설정 비용에 비해 상당히 저 렴하다. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 신탁회사는 대출업무 및 보증업무를 할 수 없다는 근본적인 한계가 있다. 그러나 부동산신탁회사는 최근 관리형토지신탁에서 PF 대주를 위해 책임준공의무를 부담하거나, 차입형토지신탁에서 고유계정 대여금 의 상환순위를 PF 대출보다 후순위로 하는 등 신용을 공여하는 방식으로 금융기능 을 강화하고 업무 영역을 넓혀가고 있다. 위와 같은 부동산신탁회사의 책임준공의무 부담, 차입형토지신탁에서의 상환순위 조정은 현행 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 및 관련 법령상 위법하다고 보기는 어려워보인다. 다만 이러한 부동산신탁회사의 금융기능에 대한 법적인 논의는 아직 활발하게 이루어지지 않는 것으로 보이며, 이에 대해서는 법령 개정까지 포함 한 심도 깊은 논의가 이루어져야 할 것으로 생각한다.