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영어

The tenant’s premium protection in Korea has evolved through three phases. The first phase is from the establishment of the Commercial Building Lease Protection Act on December 29, 2001, to the Yongsan Disaster in 2009. During the period, researches mainly focused on the protection of tenant’s leasehold interest. The second phase is from 2009 to 2015. The main cause for the Yongsan disaster was the premiums. The tenants paid premium when they opened a store. However, because there was neither legal provision nor the other party to pay the premium for the tenants, they could not receive the premium when they had to close the store due to the redevelopment. During this period, researches on protection of tenant’s premium was dominant, and as a result, provision on protection of premium payback opportunity was introduced when the Commercial Building Lease Protection Act was revised on May 13, 21015. The third stage is from 2015 to present. The key to protecting the premium recovery opportunity is to hold the landlord liable for damages if the landlord interferes with the tenant's recovery of the premium. Since then, the number of lawsuits for claims damages has increased considerably, and the amount of damages is based on the appraisal of claims. Eventually, the key issues around the protection of tenants' premium lay in the appraisal of premium. However, the Practical Appraisal Criteria for Premium Reported by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport (Ministry of Land, Infrastructure and Transport Notice No. 2018-36)) is very brief, its contents are inadequate, and there is little academic research on this area. There is also little study on the premium appraisals performed by the appraisers who are directly responsible for this. Consequently, the result of the evaluation may vary depending on the appraisers in charge of appraisal of premium, which is an important part of the national property rights, and it is urgent to improve the plan. The purpose of this study is to develop a more objective and effective appraisal method for premium in response to these social demands. In this study, theoretical reviews and actual appraisal cases were analyzed to derive theoretically valid and realistic improvements. The major improvement measures that were derived from the study are as follows. First, the concept of premium should be rectified. In particular, many people confuse premium with goodwill. premium and goodwill have different concepts, calculation processes, and are also largely different in their amounts. Therefore, if they are used confusedly, fair premium protection will not be achieved. Second, the current working standard only classifies premium into the premium for tangibles and intangibles, which does not correspond to the cause of the premium and does not make accurate evaluations. It is proposed to evaluate by facility premium, business premium, and floor premium. Although the distinction is not easy in the present situation, it is divided into the premium for tangible properties and the premium for intangible properties. However, if the premium is re-classified and evaluated accordingly, the evaluation will be easier and more accurate. Third, the key conclusion of this study lies in the determination of premium attribution ratio when evaluating premium in profit method. The most problematic part of the current practice in evaluating premium is in the determination of the premium attribution rate. No matter how precisely the appraisal process is carried out up to the previous process, the deviation can be very large if the premium attribution ratio is not accurate. Currently, there is no relevant guidance in the appraisal practice standards, academics, or the Korean Association of Appraiser. Therefore, when evaluating premium, there is a large chance that the appraisers' subjective views are involved, and the credibility of appraisal can be greatly reduced. This study suggests the range of premium attributable ratio that matches the appraisal and market practices through the appraisal case analysis. Although the application of this ratio is not 100% in theory, practice, or market practice, I am convinced that it is the most effective method to date. However, it is hoped that there will be a way of continuing research on this to bring the theory, practice, and market together. Disputes over premium are settled through appraisals. Appraisal can only be recognized of its credibility if it has theoretical validity and practical suitability. Academia will have to develop better theories, and the industry will have to continue to verify is these are correct. After that, the Government should enact the law so that the public can claim for the just compensation prescribed by the Constitution.

한국어

우리나라의 상가건물 임차인 권리보호 과정은 3단계로 구분할 수 있다. 첫째 단계는 2001년12월29일 상가건물임대차보호법이 제정된 이후부터 2009년 용산참사 이전까지이다. 이 시기에는 임차권의 보호와 관련된 연구가 주를 이루었다. 둘째 단계는 2009년 이후 2015년까지이다. 용산참사의 주 원인은 권리금 이었다. 즉 임차인이 입점할 때는 권리금을 주고 입점하였으나 재개발이 되 면서 퇴점할 때는 권리금을 받을 상대방도 법률 규정도 없어서 임차인은 권 리금을 받을 방법이 없었다. 이 기간 동안에는 임차인의 권리금 보호의 법적 근거에 대한 연구가 주를 이루었고 그 결과 21015년 5월 13일 상가건물임대 차보호법 개정 시에 권리금 회수기회 보호에 대한 조항이 신설되었다. 셋째 단계는 2015년 이후 현재까지이다. 권리금 회수기회 보호 조항의 주 요지는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하였을 때는 임대인에게 손해 배상책임을 지운다는 것이다. 이후에 권리금 손해배상책임에 대한 소송이 상 당히 증가하였으며 손해배상금액은 권리금에 대한 감정평가액이 그 기준이 된다. 결국 임차인의 권리금 보호는 감정평가의 문제로 귀결되었다. 그러나 국토 교통부에서 고시한 권리금의 감정평가 실무기준은 매우 간략하여 그 내용이 부실하다는 평가를 면치 못하고 있을 뿐 아니라, 이에 대한 학계의 연구실적 도 거의 없으며, 이를 직접 담당하는 감정평가사들의 권리금 감정평가에 대 한 연구 또한 거의 없는 실정이다. 따라서 국민재산권의 중요한 부분인 권리 금의 감정평가가 담당평가사에 따라 그 결과가 달라지는 듯한 인상을 주어, 이에 대한 개선 방안이 시급한 실정이다. 본 연구는 이러한 사회적 요구에 부응하여 권리금에 대한 보다 객관적이 고 실효성 있는 감정평가 방법을 개발하고자 하는 목적으로 이루어졌다. 본 연구에서는 이론적 검토와 아울러 실질 감정평가 사례에 대한 분석을 실시하 여, 이론적으로 타당하고 현실에 맞는 개선방안을 도출하도록 노력하였다. 연구결과 도출된 중요한 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 권리금에 관한 개념을 정확히 해야 한다는 것이다. 특히 많은 사람 들이 권리금과 영업권을 혼동하여 사용하고 있는데, 권리금과 영업권은 그 개념도 다르고, 산출과정도 다르고, 금액도 차이가 크다. 따라서 이 둘을 혼 동하여 사용할 경우에는 정당한 권리보호가 이루어지지 않게 된다. 둘째, 현행 실무기준에서는 권리금을 유형재산에 대한 권리금과 무형재산 에 대한 권리금으로만 구분하고 있는데, 이는 권리금 발생원인과도 맞지 않 고 정확한 평가도 이루어지지 않으니, 향후 학문적, 실무적 발전을 위해서라 도 권리금을 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금 등으로 구분하여 평가할 것 을 제시하였다. 비록 현 상황에서 그 구분이 쉽지 않아서 유형재산에 대한 권리금과 무형재산에 대한 권리금으로만 구분하고 있지만, 향후 지속적으로 권리금을 세분하여 평가한다면 DB가 구축되어 권리금에 대한 감정평가가 점 점 더 수월해지고 정확해질 것으로 판단된다. 셋째, 수익방식으로 권리금을 평가할 때 권리금 귀속비율의 결정에 관한 연구이다. 현재 권리금을 평가할 때 가장 문제가 되는 부분은 권리금 귀속비 율의 결정이다. 그 이전 과정까지 감정평가가 아무리 정치하게 이루어져도 권리금 귀속비율이 정확하지 않으면 그 편차가 매우 크게 나타나게 된다. 이 러한 권리금 귀속비율에 대해서 감정평가 실무기준에서나, 학계에서나, 한국 감정평가사협회에서나 아무런 지침이 없다. 그러다 보니 권리금을 평가할 때 감정평가사의 주관이 개입될 여지가 매우 크고, 감정평가에 대한 신뢰성이 크게 떨어질 수가 있다. 본 연구에서는 감정평가 사례 분석을 통해서 감정평 가와 시장의 관행을 일치시키는 권리금 귀속비율의 구간을 제시하였다. 비록 본 비율을 적용하는 것이 이론상, 실무상, 시장관행과 100% 맞지는 않더라도 현재까지 나타난 방법 중에서 가장 실효성이 있는 방법이라고 확신한다. 다 만 앞으로 이에 대한 연구를 지속하여 이론과 실무와 시장을 100% 일치시키 는 방법이 나타나기를 기대하는 바이다. 권리금에 대한 분쟁은 감정평가액을 통하여 종결된다. 감정평가는 이론적 타당성과 현실적 적합성을 갖추어야만 그 신뢰성을 인정받을 수 있다. 학계 에서는 보다 나은 이론을 개발하여야 할 것이고, 업계에서는 이론이 현실에 맞는지를 계속하여 검증하여야 할 것이며, 정부에서는 이를 법제화하여 국민 들이 헌법에서 규정하는 정당한 보상을 받도록 해야 할 것이다.