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영어

In response to the changes of the real estate development environment, private developers have hesitated to develop the real estate due to the investment risk, interest conflict, and a lack of funds. Moreover, public developers have a difficulty in the real estate development for the financial cuts and demand reduction in the field of new town development. This study aims to analyze the role changes of public developers in the real estate development by the times, find out implications through the foreign case, and suggest to policy directions for reestablishing the roles of public developers. It contains the motive, the aim, the scope, and the method of this study. The major research methods are the literature research, the foreign case studies, and the research of actual conditions with a private and public joint task force. It introduces and analyzes the role changes of public developers in response to the changes of real estate development environment by the times. Recently, public developers have changed their roles from the project developer to project manager, public supervisor, and urban regeneration supporter. There are limits for public developers to change their roles. It pointed out such problems as government oriented planning, loss of social housing projects, development project without feasibility, etc. Ultimately, public developers have been suffering from lack of government financial support and debt reduction plan in the public sides for public sound finance. It suggests policy directions to public developers for changing their roles in the real estate development. It suggests concretely tree directions as follows; ⅰ) to promote it as a facilitator, ⅱ) to spread the investment risk as a project planner, ⅲ) to control the project interests as a coordinator. It explains outcome of this study and contribution for policy and features. It recommends that public developer perform a vital role for the improvement of land value and diversification of risks in the real estate development.

한국어

부동산 개발환경은 인구감소 및 저성장시대에 따라 개발수요는 감소하고 부동산가격이 정체되는 반면, 개발위험은 증가하고 도시쇠퇴가 진행 중이다. 공공사업시행자는 총괄사업관리자, 공공관리자, 재생지원자로 역할을 확대하 고 있지만, 임대주택사업 손실증가, 고위험 사업참여 등으로 사업추진에 한계 가 있으며, 정부지원도 부족한 실정이다. 이 연구는 부동산 개발환경 변화에 따른 공공사업시행자에 대한 역할 변 화와 한계를 살펴보고, 공공사업시행자에 대한 사회적 요구를 반영할 수 있 도록 공공사업시행자의 역할 재정립방안을 도출하는 데 목적이 있다. 이를 위해 사회ㆍ경제구조, 부동산시장 환경 등 부동산 개발환경의 변화를 분석하 였고, 현재 공공사업시행자의 역할변화의 한계를 계획, 내용, 운영, 재원 등으 로 구분하여 파악하였으며, 이를 통해 공공사업시행자의 역할 재정립의 필요 성, 재정립 방향 및 재정립 방안을 제시하였다. 공공사업시행자의 역할을 재정립하기 위해서는 공공사업시행자가 개발사업 을 적극적으로 추진하고, 개발사업의 기획기능을 강화하며, 정부ㆍ주민ㆍ민간 사업자 등과의 이해관계를 능동적으로 조정할 필요가 있다. 매입임대주택과 정비사업의 연계, 이종사업 간 결합개발 모델 개발 등 개발사업을 다각화하 고, 지분참여를 통한 사업기간 단축, 사업절차 간소화, 사업구역 내 토지 등 의 우선매수 허용 등을 통해 개발위험을 관리할 필요가 있으며, 계획수립 대 행권한 명문화, 사업제안 권한 확대 등 계획수립의 역할을 강화할 필요가 있 다. 마지막으로 공공사업시행자의 역할을 지원할 수 있도록 개발사업 손실보 전 방안(gap funding) 마련, 공공민간 공동개발 지원법제 마련 등 제도적 개 선이 요구된다.