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영어

Most purchase and sale agreement of shopping center to which Korean Act on the ownership and management of aggregate buildings applies include a provision that restricts type of business entity. This provision has been used to decrease among tenants who run a same or similar business, to facilitate tenants interest through their monopoly status, and to maintain the function the condominium by inviting various businesses to the tenants and used to increase owners interests by facilitating the contract for units to the owners. It is understood that, to secure effectiveness, such restrictions of business entity should be applied to parties for unit sale and a singular successor who is not unit owners association or leaseholders of units who are third parties. Moreover Korea supreme court has held that when the owner of condominium sells the leasehold to tenants by limiting the business type, there is an implied contract among tenants to follow the provision which restrict business category and a singular successor who leased unit. The restrictions of business category have been seriously dispute and will be dispute continuously among singular successors, tenants. I hope this article helps to make reasonable and balanced solution for the dispute.

한국어

집합건물로 지어진 상가건물에서 분양자와 수분양자 사이에 분양계약 내용중 업종제한 약정이 포함되는 경우가 있다. 이것은 분양자가 분양을 원활하게 하고 분양수익을 높이며, 입점상인에 대하여 특정 업종에 대한 독점적 이익을 보장하는 방편으로 활용되었다. 이러한 업종제한이 분양자와 수분양자 간에만 유효한 것이 아니라 이후 상가를 매수한 수분양자의 특정승계인, 임대차 계약을 체결한 임차인에게까지 업종제한의 효력이 미치는지에 대한 논란이 있다. 분양자와 수분양자 사이에 맺어진 업종제한 약정을 근거로 먼저 영업을 시작한 입점자가 후에 동일한 업종으로 영업을 하려는 입점자 및 그 특정 승계인, 임차인 등에게 영업금지청구를 구하는 소송이 많이 나타난다. 대법원 판례는 일관되게 분양자와 수분양자 사이의 업종제한 약정이 그 특정승계인 및 임차인에게까지 유효하다는 입장을 견지한다. 그러나 생각해 보면 이것은 당사자 사이의 채권적 계약을 너무 확대 해석하고 있음을 알 수 있다. 따라서 본고에서는 이러한 당사자 간의 업종제한 약정을 무제한, 무기한 인정할 것은 아니고, 이것을 공시토록하고 그 제한기간도 3년～5년으로 한정하여 사적자치에 입각한 시장경제질서를 원활히 하여야 한다고 본다.