earticle

영어

In the process of the civil execution against real properties, issues related to the ' lessee' are likely to be highly difficult to solve in Korea. This is due to the fact that there are special acts which protect the lessee' s right of defense and secure the lessee’s dividend of proceeds during the procedure of civil execution(In Korea, when it comes to dealing with civil execution cases, ‘Civil Act’ and ‘Civil Execution Act’ are generally applied, but ‘Housing Lease Protection Act’ and ‘Commercial B uilding Lease P rotection Act’ also play an important role in the cases of real properties with lease contracts). Moreover, the fact that lease contracts in K orea usually need a large amount of deposit money is also a significant factor which makes this type of case more difficult. In this case, the relationship among lessors, lessees, creditors with mortgages and new buyers, and the scope of protection for lessee are key matters. In recent years, the Supreme Court of Korea kept deciding about important matters concerning the scope of the protection for lessees in the civil execution procedure. Especially in the last five years, there have been significantly meaningful S upreme Court Decisions which could guide the future practice about civil execution cases. This thesis deals with these recent K orean S upreme Court cases and decisions within the scope of ' lessee protection issues. Also, this thesis proposes the desirable role of the courts which are in charge of the procedures of civil execution. Considering the main goals of the civil execution procedures to make creditors–recover their claims properly and protect parties interested against unexpected risk and trust of the courts from the public, the courts–are requested to investigate the present condition and current situation surrounding the subject real properties more proactively, and notify the results of the investigation to the public more precisely. This could be a core and practical role of the courts during the civil execution procedure.

한국어

부동산 경매 실무상 경매 대상 부동산의 이해관계인 중에 임차인 이 포함되어 있는 사건은 다른 사건 유형에 비하여 대항력 및 우선변제권 특히 최우선변제권 등을 둘러싼 다툼이 상대적으로 치열한 경향이 있다. 특히 임대차와 관련하여 분쟁이 치열한 것은 임차인을 제외한 다른 이해관계인들 입장에서는 주택임대차보호법 상가건물 임대차보호법(통칭하여 건물임대차보호법 이라고 한다)에 따른 특례가 적용됨으로써 불측의 손해를 입게 될 우려가 발생하기 때문이고 임차인 입장에서는 보증금이 전 재산이라고 볼 수 있을 만큼 중요한 자산이거나 대항력을 잃을 경우 생존의 터전을 상실하게 되기 때문이다. 이러한 사건에서는 결국 임차인이 어느 정도로 보호를 받을 것인가, 임차인과 소유자 매수인 담보권자 등 사이의 이해관계를 어떻게 조정할 것인가의 문제가 핵심이다. 부동산 경매와 임대차에 관하여 매우 중요한 의미를 가지는 대법원 판례가 계속 선고되고 있는 것도 위와 같이 분쟁성이 높은 임대차의 특수성 때문으로 생각된다. 특히 최근 5년 사이에는 건물임대차보호법의 적용범위, 대항력의 내용, 우선변제권의 효력, 차임 공제 관련 법리 등에 관하여 다수의 중요 판결이 선고되었고 이를 기초로 실무례가 변경되거나 새롭게 정착되기도 하였다. 본 논문은 부동산 경매절차에서의 임대차를 둘러싼 여러 법률관계에 관하여 최근 선고된 판결과 이를 바탕으로 한 실무 경향을 연구 대상으로 하였다. 최근 선고된 여러 판결들은 각종 중요한 쟁점에 관하여 건물임대차보호법의 취지, 이해관계인의 신뢰 보호 등을 주된 기준으로 삼아 임차인의 보호 범위를 판단하고 그 판단기준을 제시하였다는 점에서 상당한 의미가있다. 한편 부동산 경매절차에서의 핵심은 다수의 이해관계인에게 불측의 손해 발생가능성을 최소화하여 적정하고 신속하게 부동산을 환가하고 이를 통하여 권리를 실현하는 것이라고 할 수 있다. 그런데 경매사건에서의 임대차와 관련하여서는 본 논문에서 소개한 것과 같이 새로운 판례로 인한 법리발전이 비교적 많은 까닭에 이해관계인들이 경매절차에서 여러 가지 위험성 등을 스스로 조사하고 고려해야 하는 어려움이 있을 수 있다. 경매법원이 경매물건과 관련된 임대차의 현황을 적극적으로 확인하고 그러한 내용을 비교적 상세하게 공고한다면 이해관계인이 입을 수 있는 불측의 손해를 최소화할 수 있을 것으로 기대된다.