earticle

영어

Korean Housing Lease Protecting Act and Korea Commercial Building Lease Protection Act are the Acts to protect the tenant in Korea. However, there are gaps which cannot protect the tenants in these Acts. Firstly, the Housing Lease Protect Act has only implied renewal. Whereas a lessor shall not refuse to renew without justifiable grounds within 5 years if a tenant requests for renewal of a contract in the Commercial Building Protection Act. Secondly, the Commercial Building Protection Act protects the tenant’s right to receive a premium from new tenant. However, the lessor can obstruct any tenant in receiving any premium pursuant to a premium contract from a new tenant after termination of the lease agreement under the literal meaning of 10-4(1). To protect the tenant’s right to remain under the present Act, the doctrines of common law can be referred when the court makes a decision. To be specific, when the lessor refuses to renew the lease agreement for house to increase the rent fee, it will be unreasonable by applying the “implied covenant of good faith and fair dealing”. If the tenant of house who follows the terms and conditions of lease agreement wants to maintain the agreement and his or her claiming the occupancy is not unreasonable under circumstances of agreement, the lessor cannot evict the tenant without good cause by the “implied covenant of good cause for termination”. In the commercial building agreement, the court can interpret the tenant has right to claim the premium even after termination of agreement when the reasonableness can be recognized. For example, when the tenant had made substantial investment or the lessor has any responsibility for the tenant’s investment on getting or expanding premium, the tenant can receive the premium from new tenant who make a premium contract after agreement or lessor as a compensation for damage. Provided that the period the tenant can claim the premium from new tenant after termination should be limited within reasonable time. The reasonable time can be regulated by making or adding new Act or articles.

한국어

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 목적으로 제정된 법률이나, 현행법 하에서도 임차인을 보호하기에 부족한 법적 공백이 존재한다. 먼저, 주택임대차보호법은 상가건물임대차보호법이 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하고 있는 것과 달리 묵시적 갱신만을 인정하고 있다. 두 번째로, 상가건물임대차보호법은 제10조의 4조 제1항에서 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있으나, 문리적 해석에 따르면 임대차가 종료한 이후에는 임차인의 권리금 회수기회를 방해할 수 있다고 해석되어 임차인 보호에 관한 공백이 발생한다. 이러한 현행법상의 문제점을 해결하고 임차인을 보호하기 위하여 본 논문에서는 미국의 이론들과 판례들을 검토하고 동 이론 및 판례들이 우리나라 법원 판결에 서 임차인 보호의 해석을 위하여 적용될 수 있는지 여부를 검토하고자 한다. 구체적으로는 주택 임대인이 “신의성실의 원칙” 또는 “계약해제 시 정당한 사유”라는 요건이 인정되는 경우에만 계약갱신의 거절을 인정하는 미국의 사례를 우리나라 법원의 법 해석 시 참고 가능하다고 보았다. 상가건물임대차보호법에서는 “임대인의 동의 없는 임차인의 무단 전차계약”에 관한 미국판례의 입장변화를 살펴본 후 프랜차이즈 계약에서 계약일방이 임의로 계약을 해제하는 경우 신의성실에 원칙에 따라 계약해제의 효력이 부정되는 사안을 살펴보았다. 이를 통하여 임차인이 권리금계약을 체결하려고 노력하였으나 계약기간이 종료된 후에야 새 임차인과 임대인 간 계약이 체결된 경우 동 계약의 효력이 임차인에게 귀속되어 임차인이 권리금회수기회를 갖게 된다거나 임대인에게 권리금 발생에 책임이 있는 경우에는 계약기간이 종료된 후에도 임차인이 권리금을 손해배상 청구와 유사한 성격으로 임대인에게 청구할 수 있다는 해석이 타당하다고 보았다. 다만, 임차인이 임대차계약 종료 후 권리금을 청구할 수 있는 기간은 법으로 합리적인 기간을 정하여 제한하는 것이 바람직할 것이다.