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영어

The ‘sales of housing prior to its completion system’ is what allows construction contractors to receive a part of the sale price for an apartment before it is completed from those purchasing an apartment. It makes it possible for construction contractors to use receipts to meet some of the constructions costs. This may increase the supply of apartments. Korea has been using this system to achieve the expansion of housing supplies and a marked quantitative rise in the private housing industry. However, there may be defects after the purchaser has moved into the unit he has bought. These defects should be fixed under this system, according to relevant laws or contracts with the construction project agent. There may be many attendant problems, such as calculating the amount of damages, setting the costs of repair for defects, the range of damages and the elements needed to ascertain where the responsibilities for damages lie. This thesis intends to examine the problems associated with the ‘sales of housing prior its completion system’ of collective buildings that center around the issues of the seller’s quality assurance and the responsibility for warranty against defects under the common law system of America and England. It is difficult to formulate a general principle that applies to the sales of collective buildings (i.e., condominiums) in America because cases related to the seller’s responsibility for damages due to defects to the sold condominium buildings are scarce. The resources on the American cases have been built based on the third edition of American Law Reports (denoted ‘A.L.R.3d’ henceforth), which reports on cases from all over the United States, as well as other commentaries and articles on legal matters. Issue ‘50 A.L.R.3d 1071’ in particular contains many cases on the condominium seller’s legal responsibility for damages due to defects. This thesis examines the legal characteristics of contracts for collective buildings under Korea’s ‘sales of housing prior to its completion system’. Then, the definition and classification of defects, the definition and classification of warranty, and the violation of warranty and its effects are scrutinized as related to quality assurance and the responsibility for warranty against defects. Finally, how Korea deals with the responsibility for warranty in its civil code is examined and compared to that of America. This is done by looking at the cases in A.L.R.3d 1071 issue 50 that deal with explicit as well as implied warranties.

한국어

주택선분양제도는 주택건설사업자가 아파트 준공 전에 수분양자로부터 분양가의 일부분을 미리 받을 수 있도록 허용함으로써 주택건설사업자는 건설자금을 충당할 수있고, 이렇게 조달된 자금을 활용하여 주택공급을 확대할 수 있다. 우리나라는 주택선 분양제도를 통해 주택공급 확대와 민간주택산업의 양적 성장을 이루어 왔다. 그러나 이러한 선분양제도 하에서 매수인이 목적물을 인수한 이후 하자가 발생될 수도 있는 데, 건설 사업주체 등 관련법 및 계약에 따라 완성 후 발생된 하자를 보수하여야 한다. 이러한 하자담보책임과 관련하여 손해액의 산정 또는 하자보수비의 산정시기, 손해배 상액의 범위, 하자담보책임을 묻기 위한 요건 등의 여러 문제가 생길 수 있다. 본 논문에서는 집합건물의 선분양제도와 관련한 제문제 중에서 특히 영미법상 집합 건물(Condominium) 분양자의 품질보증 및 하자담보책임을 중심으로 검토코자 한다. 미국에서 집합건물의 판매에 적용되는 일반 원칙은 없다. 이는 집합건물의 하자로 인해 발생한 손해에 대한 매도인의 법적 책임에 관한 판례가 희소하기 때문에 적용되는 일반 원칙의 수립이 어렵기 때문이다. 미국 판례의 자료는 미국 전역의 사례들과 법률 검토 기사와 같은 부수적인 자료들을 광범위하게 인용한 미국의 법률 보고서 American Law Reports 제3판(이하 ‘A.L.R.3d’이라 한다)의 내용을 중심으로 구성하고자 한다. 특히 집합건물 매도인의 법적책임에 관해 기재된 ‘50 A.L.R.3d 1071’은 하자로 발생한 손해에 대한 집합건물 매도인의 법적 책임에 대한 판례를 다루고 있다. 본 논문에서는 우리나라 선분양제도 하에서 집합건물 분양계약의 법적 성질을 살펴 보고, 영미법상 품질보증 및 하자담보책임과 관련하여 하자의 개념과 유형, 보증의 개념과 종류, 보증위반과 효과 등을 알아보고자 한다. 그리고 50 A.L.R.3d 1071에서의 명시적 보증과 묵시적 보증 판례를 통해 우리 민법의 담보책임과 미국 담보책임을 비교ㆍ검토코자 한다.