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영어

In condominium, a lot of unit owners own the common areas of the property and manage the condominium collectively. The rules in "Korean Condominium Act"('KCA') are applied to the collective management of the condominium by the unit owner. Even though the rules in KCA are applied regardless of the size and the use of the condominium, the special rules are necessary according to the use of the condominium and especially to the size of the condominium. "Collective Housing Management Act"('CHMA') contains the rules concerning the management of the large-scale residential condominium, and so does "Distribution Industry Development Act"(‘DIDA’) to the management of superstore which is a large-scale commercial condominium. However there is no special rule for the other type of large-scale condominium, for example the efficiency apartment or studio apartment which is called ‘officetel(office+hotel)’ in Korea. To overcome the legal loophole for the management of large-scale condominium such as offictel, CHMA should be revised to be applied to the non-residential condominium which is managed by the similar system with the collective housing. Once the scope of application of CHMA is expanded, it could be expanded to the management of a residential-commercial condominium, which is composed of residential and non-residential units. If CHMA is revised to be applied to the management of officetel, KCA would be applied to the management of all type and size of condominium as a general rule and CHMA and DIDA would be applied to the large-scale condominium as a the special rule of KCA.

한국어

집합건물에는 여러 구분소유자들와 임차인들이 공동으로 생활하고 있으며 필연적으로 건물을 공동으로 관리하게 된다. 집합건물법은 이 점을 고려하여 단체법적 원리에 따라 집합건물이 관리되도록 규정하고 있다. 그런데 집합건물법은 용도와 규모에 상관없이 적용되어야 한다. 즉 집합건물법은 두 개의 전유부분으로 된 집합건물에서 5,000개의 전유부분으로 구성된 집합건물에 모두 적용되어야 한다. 따라서 집합건물법의 규정은 규모에 따른 집합건물의 특성을 반영하지 못한다. 집합건물법이 각 건물의 특수성을 고려한 규정을 두고 있지 않기 때문에 발생할 수 있는 문제점은 공동주택관리법이나 개정된 유통산업발전법이 어느 정도 고려하고 있다. 즉 주거용 집합건물이면서 대규모인 경우에는 공동주택관리법이 관리에 관해서 상세하게 규정하고 있다. 상업용 집합건물이면서 대규모인 대규모점포의 경우에는 유통산업발전법이 관리에 관한 상세한 규정을 두고 있다. 이와 같이 집합건물법은 집합건물의 관리에 관한 총칙적인 규정의 역할을 하면서 집합건물의 용도와 규모에 따른 특수성을 반영한 공동주택관리법과 유통산업발전법은 각칙적인 규정의 역할을 하고 있다. 그러나 주거용이나 상업용 집합건물 이외의 집합건물 중에서 규모가 큰 경우에는 공동주택관리법이나 유통산업발전법과 같은 각칙적인 규정이 존재하지 않기 때문에 집합건물법이라는 총칙적인 규정에 의해서만 관리가 되어야 한다. 오피스텔이나 비의무관리대상 공동주택, 주상복합아파트의 경우가 그러하다. 이러한 집합건물은 집합건물의 규모를 고려하지 않은 집합건물법에 의해서만 관리가 되어야 하기 때문에 법적 규율의 공백이 발생한다. 따라서 대규모집합건물의 관리와 관련하여 법적 규율의 공백이 발생한 영역에 적용될 수 있는 규정들이 신설되어야 한다. 문제는 이러한 규정을 어떻게 신설할 것인가 하는 점이다. 쉽게 생각할 수 있는 방법은 집합건물법에 이러한 규정을 두는 방법이다. 그러나 집합건물은 모든 집합건물에 적용되어야 하는 총칙적인 법률이다. 따라서 총칙적 성격을 갖는 집합건물법의 규정들을 대규모점포에 초점을 맞추고 규정할 수는 없다. 그렇다면 집합건물법에 규모에 따른 특수성을 반영한 규정을 두는 방법도 생각해 볼 수 있는데 건물의 특수성은 규모뿐만 아니라 용도에도 존재한다. 대규모구분점포와 대규모공동주택이 동일한 법리에 의해서 관리될 수는 없다. 결국 집합건물법에 용도와 규모를 고려한 각칙적인 규정들을 신설하지 않는다면 집합건물법의 개정에 의해서 대규모집합건물의 법적 공백을 메울 수는 없다. 결국 이 문제는 공동주택관리법의 적용영역을 확대함으로 해결해야 한다. 비의무관리대상은 공동주택관리법에서 규정하는 것이 바람직하며, 공동주택과 오피스텔, 주상복합아파트는 용도면에서 차이가 있지만 관리방식에 있어서 큰 차이가 없기 때문에 공동주택관리법에서 규정하는 관리제도에 포함시킬 수 있다. 물론 이러한 방법을 위해서는 법적용영역의 확대로 인한 법명의 변경이 필요하다. 즉 공동주택관리법을 “공동주택 등에 관한 법률”로 변경할 필요가 있다. 또한 공동주택과 오피스텔의 세부적인 차이를 고려한 규정의 신설이 필요하며, 주상복합아파트의 관리에 관한 규정도 필요하다. 결국 집합건물법은 집합건물의 관리에 있어서 총칙적인 역할을 하며, 각칙적인 역할을 하였던 공동주택관리법과 유통산업발전법 중에서 공동주택관리법의 적용영역을 확대하여 대규모집합건물의 관리에 관한 법적 공백이라는 문제를 해결해야 한다.