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영어

Problems and Improvement in System for Protection of Shop Key Money In case of the purchase or lease of shop for inauguration, lessee generally pays the shop key money in compensation for the transfer of business activity right, which is one of the very important factors in business and causes the dispute in dealing shop key money in buildings bearing high profit. The shop key money is sometimes much higher in business quarters in the city area to be one of major difficulties faced with lessee. Additionally, disturbance of shop key moneyby leaserholders, and unstable guarantee of the recovery by redevelopment projects and reduced lease period brings about increases in damages of lessees and in the incidence of dispute in contracts of expensive key money. The Shop Lease Protection Act revised on the basis of above facts in 2015 provides the legalistic rights of lessee to recover the shop key money by definition of shop key money and guarantee pf recovery of it by lessee. Although it is very significant to legislate the recovery of shop key money, apart from the purpose of Act, there are limits by insufficient consideration, which result in impractical application to protect lessee. Therefore, the objectives of this study were to review the factors in shop key money formation, revised Act, and problems, and to suggest the improvements to reduce disputes in the viewpoint of legislation. First, to prevent lesser from disturbing recovery of shop key money, obscure evaluation standard should be revised, and nonprofitable accupancy period by lesser, improperness of mediation period for new lessee were stated definitely and solutions were suggested. Second, the reason to extend the excise term of claim right for shops lease contract renewal was stated and a legal term was suggested. Third, evaluation standard for shop key money in revised Act not appropriate for practical application was stated and objective evaluation standard was suggested. Fourth, improperness for exclusion of shops in traditional market place was explained and solutions for protection by Act were suggested. Fifth, the reason why lessees of shops under redevelopment project should be included for protection by Act was stated and solutions were suggested. Shops lease, which is closely related with tenants’ life, should be dealt firstly most of all. Legislative complementation of law to protect Tenants under economically inferior position is required without any unfair violation of property right of leaseholders.

한국어

상가를 매입하거나 임대차 계약을 체결하는 경우, 영업할 권리를 인수하는 대가로 권리금의 수수 및 양도가 반복적으로 거래되는 것이 관행이다. 따라서 영업인수에 있어서 권리금은 매우 중요한 요소가 되고 있으며 투자자가 몰리는 상가의 경우에는 권리금 문제가 더욱 첨예해지게 된다. 또한 주요도심 상가의 권리금은 수천만원에서 수억원에 달하기도 하기 때문에 권리금에 관한 문제는 임차인들에게 매우 큰 영향을 미치게 된다. 게다가 임대인이 권리금 회수를 방해하거나 재건축 및 재개발 등으로 임대차기간 마저도 확보되지 않아 임차인들의 피해가 속출하고 있으며 권리금 관련분쟁도 빈번하다. 이러한 현실을 인식하여 2015년 ｢상가건물임대차보호법｣은 그동안 관습상으로만 인정되어 분쟁해결에 어려움이 많았던 상가권리금을 명문화하고 임차인의 권리금 회수기회 보장을 내용으로 하는 개정을 단행함으로써 분쟁해결의 법적 근거를 마련하였다. 그러나 개정법제는 권리금을 법 제도 안으로 들여왔다는 점에서 큰 의미를 부여할 수 있지만 개정 취지와는 달리 사전준비와 사후대책의 미흡함, 그리고 현실과의 괴리감으로 인하여 임차인을 제대로 보호하지 못하고 있다. 따라서 본 논문에서는 권리금의 형성요인과 개정법제의 내용 및 문제점을 검토하고 입법적 해결방안을 모색하고자 한다. 첫째, 임대인의 권리금회수 방해 행위와 관련하여 법 제10조4 제1항에 대한 모호한 기준과 임대인의 비영리목적 사용기간, 그리고 새 임차인 주선기간의 부당함에 대하여 구체적으로 설명하고 대안을 제시한다. 둘째, 상가임대차 계약갱신청구권 행사기간을 확대해야 하는 이유를 설명하고 법정기간을 제시한다. 셋째, 개정법제의 권리금평가기준이 실제 시장적용에 적합하지 않음을 설명하고 객관적 평가를 위한 방안을 제시한다. 넷째, 전통시장이 권리금보호대상에서 제외된 점에 대한 부당함을 설명하고 대안을 제시한다. 다섯째, 재건축 및 재개발사업에서의 권리금을 보호해야하는 이유를 설명하고 방안을 제시한다. 상가임대차는 임차인들의 생계와 직결되므로 여타의 법리를 논하기 전에 임차인의 생존권적인 부분을 먼저 생각해야 한다. 따라서 상대적으로 경제적 약자의 위치에 있는 임차인을 보호하기 위한 입법적 보완이 이루어지길 바란다.