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영어

Korean society is becoming the most rapidly aging society in the world, and baby-boomer generation will soon be retired. The number of Householders, who are willing to own their property to live in, is already declining. Social polarization is accelerating and family loan for buying real estate is rising as a serious issue. These sorts of phenomena are alike to those of Japan, the country where experienced of collapsing real estate bubble in 1991. Therefore, it is important to predict to how real estate business might flow as it takes the biggest part of our asset. To estimate it3s long-term flow, the composition of population will be one of the most important variable among lots of variables to analyze. In the future, Korean population will be rapidly aging while producing population declines. As a result, lots of unpredicted events would take place, and it is too sure that this changing of population structure may affect our economy and asset market. In this research, we scoped on how changing of Korean and Japanese population structure may cause housing price, and function of aging of householders and housing price flows. Generally, as population grows, the number of householders increases, which means the demand of houses rises and the price will go high while supply meet the demand. There are a few factors cause the rise of housing price. Firstly, long term policy of dropping interest rate. Secondly, fierce loan competition of financial institutions. Thirdly, relaxation of regulations regarding real estate such as reducing tax on transaction or property itself. For the last, weakening risk management function due to aggressive investment. After 1980’s, decreasing interest rate took major role of fluctuation of Japanese and Korean real estate market. However, it is not negligible that changing in population structure affect housing price in certain amount. In this research, we looked into relationship between changing population structure and housing price of Korea and Japan and predicted how Korean real estate market would change, based on Japan’s case which was ahead of times. Since 1991, the year of Japanese real estate market bubble began to collapse, the market itself has been bearish up till now for over 20 years. The year 1991 is coincident to the time that Japanese first baby-boomer generation began to retire and entered into aging society. As for us, the first baby-boomers who were born in between 1955 and 1963 are supposed to retire soon. It is remarkable that our low birth rate, aging population and social polarization problems are pretty much similar to those of Japan 20 years ago. In Korea, the number of householders who are active of possessing own property is declining since 2011 from the highest, and aging progresses most rapidly in the world. Collapsing of Japanese real estate bubble has been progressing over 20 years already. Housing price of 6 largest cities in Japan is only 60% of its highest 20 years ago. As Korea society shows its rapid aging, declining number of householders, social polarization, increasing private loan, which were noticed from Japanese case, we can assume that Korean real estate market bubble is already collapsing. Collapsing of Japanese real estate bubble has been progressing over 20 years already. Housing price of 6 largest cities in Japan is only 60% of its highest 20 years ago. As Korea society shows its rapid aging, declining number of householders, social polarization, increasing private loan, which were noticed from Japanese case, we can assume that Korean real estate market bubble is already collapsing. From the changes in housing price and aging index of Japanese six large cities, it can be seen that housing price was dropped heavily while aging index was increased greatly before and after 1990. Since then, aging index shows uptrend overall and housing price moves downward continuously, and correlation coefficient between those two variables is -0.516, which means valid negative correlation has been established between them. As we assume Japanese aging index keep increasing, downturn of housing price since 1990 will continue as it has been. After 1986, percentage changing of housing price and aging index of Korea move towards same direction, which is different from that of Japan. Aging of Korean society will keep progressing and the percentage of aging index will remain positive value while its growing gets narrower. The percentage changing of housing price index began to show negative value from 2009. It showed negative value temporarily due to excessive supply of five new towns from 1991 to 1993 and influence of IMF on 1998. The price of real estate went down or stopped rising temporarily because of the external factors in the past, but current situation is different. The negative value of 2009 has been recognized as a real signal of downturn of real estate and housing price will keep falling. It is assumed that Korean real estate market goes similar to that of Japan after bubble collapsing in 1990s. Declining number of house holders and increasing number of aged population led by low birth rate and aging society, which are the factors that influence real estate market afterwards, are quite similar to or even worse from those of Japan. Reflecting Korean population structure, falling of housing price has already begun.

한국어

우리나라는 세계에서 가장 빠르게 고령화가 진행되고 있으며 조만간 베이비부머 세대가 은 퇴를 하게 된다. 주택구입에 적극적인 세대주가 이미 감소하기 시작했다. 사회 양극화가 확대되고 부동 산 구입에 사용된 가계대출은 심각한 사회문제로 거론되고 있다. 이러한 우리의 환경은 지난 1991년도 부동산 거품 붕괴가 발생한 일본의 상황과 유사한 흐름을 보여주고 있다. 우리의 자산 중 가장 커다란 부분을 차지하고 있는 주택 등 부동산의 흐름을 예측해 보는 것은 중요한 과제이다. 주택 등 부동산의 장기적인 흐름을 추정하기 위해서는 여러 변수들이 필요하다. 그중에서 인 구구조의 변동을 무시해서는 안 될 것이다. 향후 우리나라는 고령 인구가 급속하게 증가하면서 동시에 생산 활동 인구가 급속하게 감소할 것이다. 이로 인해 그동안 예상하지 못한 상상 밖의 사회가 전개될 것으로 보인다. 인구구조 변화가 우리 경제와 자산시장에 커다란 영향을 미치는 것은 자명한 사실이다. 본 연구에서는 한국과 일본의 인구구조 변화가 주택 가격에 미치는 영향에 대해 살펴보았다. 또한 고령 화의 진행이 주택 가격에 어떠한 영향을 주는지에 대해서도 살펴보았다. 일반적으로 인구가 증가하면 세 대주가 늘어나고 부동산에 대한 수요가 증가할 것이며 공급이 따라가지 못하는 동안 부동산 가격은 상 승하게 될 것이다. 인구구조의 변동에 앞서 부동산 가격 상승에 영향을 주는 몇 가지 요인들을 거론해 보자. 첫째, 장기간에 걸친 금리인하 정책이다. 둘째, 금융기관의 대출 경쟁이다. 셋째, 거래세 및 보유세 등 부동산 관련 각종 규제의 완화이다. 넷째, 공격적 투자로 인해 위험관리 기능이 약화되는 것이다. 1980년대 이후 일본과 한국의 부동산 시장을 살펴보면 금리인하 등의 요인들이 커다란 부분을 차지하였다. 하지 만 인구구조의 변화가 부동산 가격 변동에 일정 부분 영향을 주는 것을 무시할 수는 없을 것이 다. 장기적으로 총인구 감소와 인구 고령화 및 베이비붐세대 은퇴 등으로 국내 인구구조의 변화가 예상 되고 향후 자산시장에서 구조변화가 나타날 것으로 보인다. 따라서 국내 자산시장의 대부분을 차지하는 있는 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 베이비붐 세대가 은퇴를 맞이하는 2015년 이후 소득수준이 감소하면서 노후대책을 마련하기 위해 보유자 산을 매각하는 일이 발생할 것으로 예상된다. 국내 자산구조를 보면 자산대비 부채비율이 높고 부동산에 대 한 보유비중이 높아 향후 가계부채 해결을 위해 부동산을 매각할 가능성이 불가피할 것으로 보인다. 본 연구에서는 한국과 일본의 인구구조 변화를 살펴보고 이어 부동산 가격의 변동을 비교하여 살펴보았 다. 이를 위해 선행하여 움직이고 있는 일본의 인구변동과 부동산 가격의 흐름을 먼저 살펴보았다. 이를 바 탕으로 한국의 인구구조 변화를 살펴보았고 향후 한국의 부동산 시장 변동을 전망해 보았다. 일본은 지난 1991년도 부동산 시장 거품 붕괴 이후 20년이 지난 최근까지 약세국면이 지속되고 있다. 당 시 일본은 1930년대 태어난 제1차 베이비부머 세대가 은퇴를 시작하면서 고령화 사회로 진입하던 시기와 우연히 일치하고 있다. 우리나라 경우도 베이비부머 세대(55~63년)가 곧 은퇴시기를 앞두고 있다. 향후 부 동산시장에 영향을 미칠 수 있는 저출산 및 고령화, 사회 양극화 등이 당시 일본의 환경과 유사하게 진행 중이라는 사실에 주목할 필요가 있다. 우리나라의 경우 주택구입에 적극적인 세대주(30~54세)가 지난 2011 년을 정점으로 이후 감소하고 있으며 고령화 또한 세계에서 가장 빠른 속도로 진행되고 있다. 일본 부동산의 거품 붕괴는 이미 20년 이상 진행되고 있다. 일본의 6대 도시를 기준으로 당시 가격대 비 60% 수준 이하에서 머물고 있다. 한국의 경우 고령화 증가 및 세대주 감소, 사회 양극화, 가계대출 증가 등 당시 일본과 유사한 환경을 보이고 있다. 이를 토대로 한국의 부동산의 거품 붕괴도 이미 시작 되었다고 보아야 할 것이다. 일본의 6대 도시의 주택가격지수와 고령화지수 등락률을 보면 1990년 전후 고령화지수 등락률이 큰 폭으로 상승하자 공교롭게도 주택가격 등락률이 큰 폭으로 하락하는 것을 보았다. 이후 고령화지수의 상 승세와 동기간 주택가격의 하락세를 볼 수 있었으며 두 변수 사이의 상관관계가 -0.516로 나타나 유효한 역의 관계를 보았다. 향후 일본의 고령화가 지속적으로 증가할 것이고 지난 1990년 이후 주택가격의 하 락세는 계속 이어진다고 보아야 할 것이다. 한국의 1986년 이후 주택가격지수와 고령화지수의 등락율 추이를 보면 일본과 달리 유사한 흐름을 보 이는 것으로 나타났다. 향후 한국의 고령화 현상은 계속 진행될 것이고 고령화지수등락율의 상승폭이 감 소하고 있지만 계속 양의 값을 유지할 것으로 보인다. 2009년도 주택가격지수 등락률이 음의 값을 보이 기 시작하였다. 지난 91~93년도 5개 신도시로 인한 물량과다와 98년도 IMF 영향으로 일시적으로 음의 값을 보인바 있었다. 과거 몇 차례 부동산 가격이 외부 요인에 의해 일시적으로 하락하거나 잠시 상승세가 멈춘 적이 있었지만 현 상황은 과거와 다르게 움직이고 있다. 이제 2009년도 음의 값은 본격적인 부동산 하락을 알 려주는 신호로 인식되어 향후 주택가격의 하락은 불가피할 것으로 보인다. 한국 부동산 시장의 주변 환경들이 1990년대 일본의 거품붕괴 이후의 환경과 유사하게 흘러가고 있다 는 판단이다. 저출산과 고령화로 인해 세대주가 감소하고 고령인구가 증가하는 등 향후 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 요인들이 일본과 유사하게 진행되거나 또는 더 심하게 진행되고 있다. 한국의 인구 구조를 살펴보면 이미 부동산 시장의 가격 하락은 시작된 것으로 보인다.