earticle

영어

Recently, the trend of real estate development is mainly made up of construction of large scale commercial aggregate building (large shopping center, etc.) in order to maximize economic profit from the development of the real estate. This type of real estate investment is consistent with the current change in the investment trend of consumers from the investment in apartment to that of profit-making real estate. The investors tend to invest more in the large scale commercial buildings and divide them for sale, taking into consideration the fact that investment in large commercial buildings is likely to generate more economic profit than the small commercial buildings as a way to maximize economic profit from the investment of small capital. The commercial buildings that are divided and sold are actively traded for economic profits and in the case of stores with good location or use, they are more preferred by tenants. Especially, in the development of commercial buildings in recent years, more investments are made in the open type divided shopping malls (open malls) such as department stores for their division and sales. The provisions of the Civil Code of Korea has one principle saying that one building has one ownership in accordance with the principle of "one ownership exists for one real property.” However, there is a provision (Article 215) on the Divided Ownership in the Civil Code and "Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings" established in 1984 as a special law supplementing it with respect to the provisions on the right over aggregate buildings. As the previous laws on the aggregate buildings focused on residential buildings only such as collective houses especially apartments, they were not proper for application to the large commercial aggregate buildings which were built according to the demand of time though they had been revised several times before, thus resulting in the application of unreasonable provisions on the divided ownership to the currently constructed buildings having special structure. To solve the unreasonable relation of the rights over the divided ownership over the commercial buildings appearing due to the obsolete provisions of the related laws, there has been revisions of the Act on Aggregate Buildings (new provision of Article 1-2), thus alleviating the provision applicable to the commercial buildings. However, due to the developing distribution practices resulting from social and economic changes, there have been various legal problems related to the divided ownership of the various divided shops (open malls) and the judgements also have varied depending on the disputes. If we suppose that the concept of the divided ownership starts for the efficient use of land and maximization of economic profit from the real estate, we can find reasons why the issue of division ownership is to be examined and analyzed in relation to the real estate development. As the onset of the aggregate building law started from the construction of the apartment, it can be said that the divided ownership of the apartment is at the stage of completion in terms of the legal formation. But, it is true that the boundary in the independence and usability between buildings has become meaningless as long as it is related to the divided ownership in the construction and sale of a commercial buildings. It can be found from precedents that there have been many legal conflicts in the divided ownership of the divided shops (open shops) or the profit-making commercial buildings due to the frequent changes in the divided ownership of laws such as abolition and merging. Therefore, in order to examine the cause of the concept of divided ownership which changes depending on the current economic situation and interests from the perspective of real property development, it is necessary to study the process of property development and especially as to how the shops in the large commercial buildings are divided in ownership and which criteria and methods are used for the division of the large commercial buildings for each shop. If the legal preemptive measures are taken at the early stage of the real estate development in order to prevent dispute on the divisional ownership of the commercial buildings, the ownership of the buyers of the real estate would be protected and the transactions cost would be reduced to the minimum. In addition, the legal disputes would be reduced.

한국어

최근 부동산개발의 경향은 부동산을 통한 경제적 이익의 극대화를 위해 대규모 상업용 집합건물(대형쇼핑센타 등)의 건설이 주를 이루고 있다. 이런 배경에는 아파트 등 공동주택에 집중되던 부동산 투자의 형태 가 수익형 부동산의 투자로 쏠리는 소비자의 성향과 그 궤를 같이한다. 소규모 자본의 투자로 경제적 이익을 극대화하기 위하여 상업용 부동산 에 투자하는 소비자들이 소형 상가보다는 대규모 상가에서 투자대비 경 제적 수익이 크다는 점에 착안하여, 대규모 상가건물을 구획하여 분양하 는 것을 선호하게 되었다. 이렇게 구획하여 분양된 구분점포는 경제적 거래대상으로 활발히 거래되고 있으며, 좋은 위치나 용도를 가진 점포의 경우는 임차인의 선택이 활발한 실정이다. 특히 최근의 상가건물 개발에 서는 백화점 형태와 같은 개방형 구분점포(오픈상가)로 구획하여 분양하 는 경우를 자주 접하게 된다. 우리나라 민법의 규정상 일물일권주의(一物一權主義) 원칙에 따라 하 나의 건물은 하나의 소유권이 있음이 원칙이다. 그러나 집합건물의 권리 관계는 민법상 구분소유권에 관한 규정(제215조)과 이 규정을 보완한 특별법으로 1984년 제정된 “집합건물의 소유 및 관리에 관한법률”이 있 다. 당초 집합건물법은 주거용 건물(특히 아파트 등 공동주택)에 치중하 여 구분소유권의 문제해결에 주안점을 두고 제·개정이 이루어 졌으나, 시 대의 변화에 부응하며 건축된 대규모 상업용 집합건물의 경우는 이용형 태와 건축구조의 특수성에 따른 구분소유권이 불합리하게 적용되는 여러 문제점을 안고 있었다. 여기서 나타나는 상가건물의 구분소유권에 대한 불합리한 권리관계를 해결하기 위해서 집합건물법을 개정(제1조의 2 신 설)하여 일정한 요건을 구비한 상업용 집합건물에 대하여 그 요건을 완 화하는 규정을 신설하게 되었다. 그러나 사회·경제적 변화에 따른 유통문화의 발전 으로 동법에서 규정한 여러 기준들과 상이한 구분점포(오픈상 가)의 구분소유권에 관련된 여러 법적 문제점이 발생하고 있으며, 관련 분쟁에서 법원의 판결도 계속 변경되고 있는 실정이다. 구분소유권이 발생한 근본적 원인이 토지의 효율적 이용과 경제적 이익의 극대화를 위한 부동산개발에서 시작되었다는 전제를 앞세우면, 구 분소유권의 문제를 부동산개발과 관련시켜 검토하고 분석하는 이유를 찾 을 수 있을 것이다. 집합건물법의 단초가 공동주택의 건립에서 시작되었 기에 공동주택의 구분소유권은 어느 정도 법제화가 완성된 단계라고 할 수 있을 것이다. 그러나 상가건물의 건립과 분양에 따른 구분소유권에서 구분소유권의 전제조건인 구조상독립성과 이용상 독립성의 경계는 무의 미해진 것이 현실이다. 수익형 상가건물에서 구분점포(오픈상가)의 구분 소유권은 구분 폐지와 합체 등의 잦은 변경으로 법제도적인 충돌이 많음 을 판례 등을 통해서 알 수 있다. 이러한 이유로 현재의 경제적 상황과 이해관계에 따라 변하게 되는 구분소유권의 개념의 발생 원인을 부동산 개발의 측면에서 검토하기 위해서는 부동산개발의 프로세스를 살펴보고, 특히 대형 상가건물의 매장구성, 즉 상가점포의 구분소유의 대상이 되는 각각의 점포는 어떤 기준과 방법으로 설계되고 구획되는지를 고찰해 보 아야 할 것이다. 상가건물의 구분소유권에 관한 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 부동산개발의 초기 단계부터 법제도적인 선제적 방안을 강구한 다면 상가건물의 분양에 따른 수분양자의 소유권을 보호하고 거래비용을 최소화하게 될 것이며 또한 구분소유권에 대한 법적 분쟁도 줄어들게 될 것이다.