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영어

This study was to propose amendment of apartment management rules and was to develop the educational program for the civil complaint consultant as a primary research. The research method were as follows: 1) The analysis framework utilized result of preceding research composed 6 types of management works and 36 items of subcategories by researcher. 2) The standard management rules of rental housing utilized a total of 5 rules which draw up after a revision of Rental Housing Act in 2000. The standard management rules housing for sale utilized a total of 16 rules such as management rules of metropolitan municipality including the city of Incheon and Seoul. 3) The analysis method used content analysis to compare and analyze in standard management rules of rent apartment by the management work type. The results of the analysis were as follows: Overall, apartment management works were central to the maintenance or Operations Management. Therefore, Business administration and the administrative work was a standard management rules was very important in dealing regardless of the rent. In terms of management rules of the Life Management business, the sale apartment was handling better than rental apartment standard management rules in more detail.

한국어

임대아파트 주거환경의 질을 향상시키고 민원상담 업무를 보다 효율적으로 처리하기 위한 방안과 임대아파트관리규약을 보완할 내용구성이 필요하다. 이에 본 연구는 관리규약 항목을 결정하기 위하여 입주자들이 호소하는 현장의 민원을 분석하고 관리업무별로 나타나는 관리문제를 파악하고자한다. 구체적인 연구목적은 다음과 같다. 첫째, 임대아파트 입주자들의 불편사항으로 접수된 민원대장을 파악한다. 둘째, 인터넷으로 접수된 임대아파트의 민원사례를 파악한다. 셋째, 분석한 민원유형을 토대로 관리업무별로 나타나는 관리문제를 파악한다. 결과에서 나타난 임대아파트 관리사무소에 접수된 14개의 민원유형과 인터넷으로 접수된 11개의 민원유형을 종합하여 보면, 운영관리업무, 행정관리업무, 유지관리업무, 기술관리업무, 환경관리업무, 생활관리업무 등 6가지의 관리업무 형태이며 다음과 같다. 1) 운영관리업무에서는 퇴거관리세대의 점검 및 수리, 임대료 및 보증금분야, 임차인자격에 대한 문의 등임대관리분야에 대한 민원 유형을 포함하고 있었다. 특히 임대보증기간과 표준임대료 초과 제한 적용시기 내용을 포함하는 임대료 및 보증금분야의 사례가 다른 민원사례 유형보다 집중적으로 나타났다. 2) 행정관리업무에는 관리비분야와 관리규약의 민원 사례로 나타났으며, 관리비분야는(관리비 협의 및 관리비 예산, 잡수입의 구체적인 사용용도, 임대료 외 비용청구 적법성여부, 임대주택 관리비 협의 및 관리비 예산, 임차인대표회의 운영비 징수가능 여부, 관리비 부담 및 표준 임대료 산정 시 포함되는 수선유지비) 관리규약에 관한 민원사례보다 높게 나타났다. 3) 유지관리업무에서는 주차보유세대 및 불법주차 등 주차공간 확보와 관련된 주차분야에 대한 민원과 하자보수 책임기간과 하자보수보증금예치여부 등과 관련된 하자보수분야에 대한 민원 그리고 임대주택 벽지 및 장판 보수주기 등의 특별수선을 위한 장기수선충당금분야에 대한 민원을 포함하고 있었다. 4) 기술관리업무에는 도어 및 몰딩불량, 수전 및 누전차단기 교체 등의 노후화로 인한 결함과, 누수․배수분야, 전등 및 스위치 불량 등의 전기분야 그리고 승강기 부품교체 등의 설비분야에 대한 민원사례가 있었다. 5) 환경관리업무에서는 나뭇가지치기, 놀이터 및 경로당 주변환경에 대한 안전체크를 요구하는 등 외부단지환경과 관련된 민원사례를 포함하고 있었다. 6) 생활관리업무에는 애완동물사육문제, 층간소음 및 생활소음을 포함하는 이웃생활분야에 대한 민원과 에너지절감 가능성에 대한 민원내용이 접수되고 있었다. 이상의 결론을 토대로 다음과 같이 제언 하고자 한다. 1) 다양한 민원업무를 처리하기 위해서는 관리자들 상담할 수 있는 상담업무처리 절차교육을 실시해야 할 것이다. 관리자가 직접 민원처리를 할 수 있는 인력이 부족할 시에는 외부기관을 통하여 민원처리 전문상담원을 배치시키거나, 세부적인 민원에 대한 답변을 위해서 주택법령이나 임대아파트 관리업무 상담 사례 교육을 실시해야 할 것이다. 2) 기술관리에 대한 민원 사례는 기술관리에 대한 업무 프로세스 관리에 미흡함을 나타내며, 부품교체나 수리비용 부담문제 관리범위와 책임범위에 대한 역할 구분을 관리규약에 하부규정으로 명확하게 제시해야 할 것이다. 3) 기술관리업무의 민원과(노후화로 인한 결함, 누수․배수) 환경관리업무의 민원(나뭇가지치기, 놀이터 및 경로당 주변환경)을 줄일 수 있도록 하기 위해서는 시설관리업무와 단지관리업무에 대한 진단 항목과 진단 시기 및 방법을 제시하는 진단사항에 대한 매뉴얼 개발을 하여 관리규약의 하부규정으로 첨부되어야 할 것이다. 그리고 진단결과에 따른 주민만족도와 임대주택관리 개선에 대한 의견을 추가 조사하여 보다 효율적이고 합리적인 매뉴얼 개발에 도움을 줄 수 있어야 할 것이다. 3) 임대주택 퇴거 시 전용부분 원상복구 기준안을 마련해야 할 것이다. 예를 들면, 자연적 마모나 노후화에 대해서는 원상복구 비용을 청구할 수 없도록 명시하거나 임대주택 입주자 모집공고 또는 임대차 계약 시 전용부분의 내구연한과 비용기준 제시할 수 있는 관리규약 지침서를 마련해야 할 것이다. 그리고 내구연한에 따라 임대차기간을 차감한 잔여기간(감가상각)의 비용을 임차인이 지불하게 하는 등 임대주택 퇴거 시 임차인의 원상복구 비용부담기준 및 방식도 함께 마련해야 할 것이다. 4) 애완동물사육문제, 층간 및 생활소음문제 등 생활관리업무의 민원유형이 줄일 수 있도록 입주자가 인식 할 수 있는 관리규약과 공동체 활성화를 위한 프로그램을 개발하고 보급해야 할 것이다. 이를 위해 커뮤니티 플래너를 양성해야 하며 임대아파트 입주민 전문가를 발굴하여 양성해야 할 것이다. 공동체 활성화 우수 시범단지의 사례를 전파와 공유하면서 공동체 활성화 시범단지를 육성해야 할 것이다. 그리고 층간소음과 생활소음 상담을 위한 층간소음관리사 교육을 실시해야 할 것이며, 정기적인 보수교육 시기와 교육장소 및 진행방법에 대한 방안을 강구해야 할 것이다. 5) 각 광역지자체는 주택임대차 분정조정위원회를 설치하여 추진하고 분쟁당사자에 대한 권고조정 등 준사법적 기능과 함께 실태조사도 실시할 수 있는 권한을 부여하도록 하여 임대차 분쟁을 줄일 수 있는 대책을 마련해야 할 것이다. 지금 주택의 개념이 소유에서 이용자의 개념을 전환하는 시기에 있고, 점차 임대주택의 수요 및 공급도 증가할 추세이며 민원의 건수도 꾸준히 증가할 것으로 예상한다. 따라서 이상의 제언과 같이 임대주택 관리업무 민원을 포함한 관리규약 매뉴얼을 작성하고 상담업무 처리 절차 교육과 민원 답변을 위해 활용할 수 있도록 노력해야 할 것이다.