earticle

영어

Commodity residential district is an important part of China's urban housing supply system. The large scale and closed design concept and construction mode has planted latent legal risks on commodity residential quarter as follows: the difficulty in exercising the condominiums rights, the huge gap of fund for major overhaul, no payment is made for the upkeep of underground pipeline and so on. The opening residential quarter can provide an opportunity for the solution of the above problems, but the specific operative mode is indeed a problem because it involving the vital interests of the residents which does not allow to belittle. Under the premise of not contrary to the existing laws and regulations and ensure that the owners of private property is not violated, adopting certain feasible approach such as the “rental”, “self-operating” or “conditional dotation” to open the commodity residential quarter not only can realize the “gradually opening of district” policy advocacy, but can also avoid going through the trouble of legislation and relevant amendments. The separability feature of the condominium ownership of public land in Commodity residential district has provides the possibility for opening the district. Feasible approaches such as “rental”, “self-operating” or “conditional dotation”, however, must be established on the basis of the owner’s autonomy. Under the rule of law and in the trends of the owners’ awareness and capacity of law enhanced, the implementation of these approaches require government propaganda and some soft interventions.

한국어

중국에서 분양 주택단지는 도시 주택을 제공하는 체계의 중요구성부분이다. 대규모와 폐쇄식의 설계 이념과 건설 모델은 분양 주택단지의 법적 문제가 내재되어 있다. 공유권행사의 어려움, 대수선기금의 큰 결함과 지하관선망 갱신에 대한 많은 문제들이 존재하고 있으며, 분양 주택단지는 개방식 주택단지의 발전추세 아래에서 법률관계를 처리하기 가장 어려운 주택단지 유형이다. 개방식 주택단지는 해결해야 할 문제가 있으며, 위에서 말한 문제를 해결할 방안을 제공하였고, 주민 이익과 관련 법률 권리에 관련되어 있다. 「물권법」등 법률규정에 위반되지 않으면서 입주자 사유재산을 침범하지 않는다는 전제하에 “임대”와 “자율운영개방” 혹은 “조건부 증여”의 방식으로 주택단지의 특정한 구역을 개방하면 점점 더 주택단지 개방을 실현함으로써 입법과 법을 개정할 필요가 없게 된다. 분양 주택단지 내부 공공지역의 토지권에 속하는 상태와 주택단지 모식에서 분할 가능한 건축물 구분소유권 구조는 분양 주택단지 특정 부분을 개방에 대한 가능성을 제공한다. 그러나 “임대”와 ”자율운영개방” 혹은 “조건부 증여” 등 가능한 개방 방식의 실시하는 경우 반드시 입주자의 의사자치 기초 위에 해야 한다. 입주자 권익의식과 능력이 점점 늘어나고 있는 추세와 법치 환경에서 이러한 방식의 진행은 정부의 선전과 인도가 필요하다.

중국어

商品房住宅小区是我国城镇住房供应体系的重要组成部分. 大规模、封闭式的设计理念和建造模式给商品房住宅小区埋下法律隐患：共有权行使难、大修基金缺口大、地下管网更新改造无人埋单等，这些问题的大量存在，使商品房住宅小区成为开放小区的发展趋势下法律关系最难处理的小区类型. 开放小区一方面为以上问题的解决提供了契机，但另一方面开放住宅小区本身又关乎居民的切身利益和相关法律权利，是个不容小觑的问题. 在不违背《物权法》等法律法规，保证业主私有财产不被侵犯的前提下，采用“出租”、“自主营运开放”或“附条件赠与”的方式开放小区的特定共有区域，既能实现“逐步打开小区”的政策倡导，又不必大费周折进行立法修法. 商品房住宅小区内部公共区域的土地权属状态以及小区模式下可分割的建筑物区分所有权格局，为分片块开放小区特定部分提供了可能. 但“出租”、“自主营运开放”或“附条件赠与”等可行开放方式的实施都必须建立在业主意思自治的基础上. 在业主维权意识和能力都逐渐增强的趋势和法治环境下，这些方式的推行需要政府在前期宣传和引导上的软干预.