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영어

To date there has been little empirical study into the determinants of apartment chonsei-to-price ratio. This research reveals an empirical methods for apartment chonsei-to-price ratio determinant factors associated with economic conditions, regional and physical characteristics. This research adopt regression analysis to verify the relationship the chonsei-to-price ratio and apartment characteristics. basic of the foundation for the apartment prices and related theory come from hedonic price functions. the apartment data used in this research are composed by Online property information providers like Real Estate 114, Naver Real Estate, Daum Real Estate and interviews with a few real estate agents. this research examines data from 500 apartment units in seoul. the average apartment chonsei-to-price ratio for the sample is 41.1% with a range from 25.0% to 76.6%. According to the result, the apartment sale price and the chonsei price have positive relationship. Especially, the apartment chonsei price is a important variable in determining chonsei-to-price ratio. Before the Asian finance shock, the apartment chonsei price go up and down with the apartment sales price concurrently. but apartment sales price move differently by sub-housing market and number of households recently. the common independent variables which affecting the sale price and chonsei price are sub-housing market and number of households. the chonsei-to-price ratio increases as chonsei price increases while the chonsei-to-price ratio decreases when age of property increases. The result indicates that the independent variables affecting to the chonsei-to-price ratio are different by sub-housing market in seoul. This research show that size of house unit, total floor of a building, sale price per 3.3㎡, chonsei price per 3.3㎡, and age of property affects a apartment chonsei-to-price ratio in seoul. the apartment chonsei-to-price ratio model are reasonable.

한국어

최근 부동산시장에서 소비자들이 아파트의 사용가치에 대한 관심이 높아지고 있다. 그래서 부동산시장과 부동산가격의 변화를 판단 할 수 있는 다양한 지표가 필요하다. 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 부동산업과 관련된 경영인이 아파트의 이용가치를 파악하는데 중요한 지표가 된다. 이 연구의 목적은 서울시 아파트 매매 및 전세가격의 자료를 이용하여 아파트 전세가율에 영향을 미치는 요인을 분석하는 데 있다. 이 연구의 이론적 배경은 헤도닉 가격평가론이다. 이 연구 결과는 지역특성 요인에 해당하는 강북 및 강남시장권역 변수와 물리적 특성의 요인이 아파트 전세가율에 영향을 준다는 것을 실증적으로 제시하였다. 구체적으로 살펴보면, 첫째, 서울시 아파트의 경우에는 아파트의 노후도가 클수록 전세가율이 낮다. 서울 전체 아파트 시장에서는 아파트 전세가율에 영향을 주는 변수에는 전용면적, 총 층수, 매매가격, 전세가격, 경과년수, 시장권역 변수 등이 포함된다. 그리고 서울시 강남권역의 경우에는 전세가격, 경과년수, 지역 평균 전세가격 변수가 전세가율에 영향을 주며, 강북시장의 경우에는 매매가격, 건축경과 년수, 주차대수 변수가 전세가율에 영향을 주었다. 둘째, 거주 세대수에 따라 아파트 전세가율에 영향을 주는 변수가 다르게 나타났다. 세대수가 대규모 아파트의 사례에서는 전용면적이 아파트 전세가율에 부(-)의 영향을 주며 세대수가 소규모 아파트에서는 아파트 전세가격이 전세가율에 정(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 따라서 이 연구는 부동산업과 관련된 경영자 등이 부동산시장에서 아파트 전세가율에 영향을 주는 요인을 파악할 수 있는 자료를 제공하였으며 나아가 아파트가격 위험관리에 활용할 수 있다.