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공공택지조성원가에 대한 자본비용 산정요소 영향 분석

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A Study on the Impact of the Components of the Capital Cost on the Costs of Housing Site Development Project

이일상, 김호철

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초록

영어

In a housing site development projet, the price of developed land for rental housing and public facilities is determined based on the costs of housing site development project, which is the total expenditure of the project. The cost of capital, which consists of the cost of equity capital and the cost of debt, is one of the main components that affects the costs of housing site development project. However, in 2008, the government excluded the cost of equity capital when determining the total cost of capital in order to decrease the price of developed land. It resulted in a big gab when estimating the costs of land development project depending on the capital composition of developers, leading to consequent loss for the developer providing land at cost. Thus, the purpose of this study is to analyze the impact of the components of the capital cost and identify the actual level of loss for developers when they provide developed land for public purpose. The results showed that the exclusion of equity capital cost caused to reduce the costs of housing site development project by 4.0 percent. A linear multiple regression analysis indicates that the difference ratio of loss increases by 0.8%p for an additional 10%p increase of equity capital proportion, 0.9%p for an additional 1%p increase of the cost of equity, 0.03%p for an additional 1%p increase of the cost of debt, and 0.7%p for an additional 1 year extension of project period. It means the increase in the loss of developers. On the contrary, the difference ratio of loss is shown to decrease by 0.6%p for an additional 10%p increase of sales revenue rate during project period.

한국어

공공택지개발사업에서 조성원가는 서민주거안정 등 정책목적 달성을 위해 저렴하게 공급하는 토지의 공급기준이 되는 가격으로 의의가 있으며, 조성원가는 자본비용을 포함하여 10개의 항목으로 구성된다. 현행 공공택지조성원가의 경우 2008년 이전의 기준과는 다르게 자본비용에서 자기자본비용을 제외함으로 인해서, 사업시행자의 자본구성 형태에 따라 조성원가 산정금액에 상당한 차이가 발생하고 조성원가 공급토지에서 사업시행자가 사실상 손실을 보게 되는 문제점이 있다. 본 연구에서는 공공택지조성원가에서 자본비용 구성요소별로 미치는 영향을 실증적으로 분석함으로써 조성원가 공급토지에 대한 사업시행자의 실질적인 손실 수준을 파악하고, 적정한 조성원가 산정기준을 정하기 위한 시사점을 도출하고자 하였다. 한국토지주택공사에서 조성원가를 공개한 53개 사업지구의 조성원가 구성요소별 비중을 분석한 결과, 원가집계방식으로 산정하는 용지비, 용지부담금, 조성비, 기반시설설치비의 비중이 88.5%를 차지하고 배부방식으로 산정하는 항목의 비중이 낮다. 그러나 자본비용의 비중은 평균 7.5%나 되고 최소 1.2%, 최대 14.6%로 사업지구별로 차이가 크며, 그 이유는 자본비용 산정기간과 현금흐름의 차이와 아울러 자본비용 산정방식의 차이로 인한 영향도 있다. 이에 자기자본비용을 제외한 현행 공공택지조성원가의 수준을 파악하기 위해 201개 사업지구 자료를 활용하여 사업기간이 6년인 연차별 현금흐름 모형을 설정하고 자본비용 산정요소에 대하여 평균적인 값을 설정하여 분석하였다. 그 결과 자기자본비용을 포함하는 종전 공공택지조성원가에 비해 조성원가 수준이 4.0% 낮았다. 현행 공공택지조성원가로 토지를 공급할 경우 사업시행자의 자기자본에 대한 기회비용을 보전하지 못해 사실상 손실이 발생하며, 전체 조성원가에서 자본비용의 비중이 커지거나 사업시행자의 자기자본 구성비중이 크면 손실의 폭이 늘어난다. 연차별 투입․회수 모형을 설정하고 자본비용 산정에 영향을 주는 요소를 변수로 하여 산출한 7,776개 조성원가 자료를 선형 다중회귀분석한 결과, 자기자본비용을 포함하는 종전 공공택지조성원가와 비교할 때 자기자본의 구성비중이 10%p 늘어나면 손실 차이율이 약 0.8%p, 자기자본에 적용하는 비용률이 1%p 오르면 차이율 약 0.9%p, 타인자본비용률이 1%p 오르면 차이율 약 0.3%p, 사업기간이 1년 늘어나면 차이율 약 0.7%p가 증가하였다. 반면, 사업기간 중 회수율이 10%p 증가하면 차이율이 약 0.6%p 줄어들었다.

목차

Abstract
 1. 서론
  1.1. 연구의 배경과 목적
  1.2. 연구의 범위와 방법
 2. 이론 고찰 및 선행연구 검토
  2.1. 원가방식 가격결정 및 자본비용 관련 이론 고찰
  2.2. 공공택지조성원가에 관한 선행연구 검토
  2.3. 선행연구와 차별성
 3. 공공택지조성원가의 산정기준 및 가격수준
  3.1. 공공택지조성원가 산정기준
  3.2. 공공택지조성원가 가격수준
 4. 공공택지조성원가의 자본비용 산정기준에 따른 차이 분석
  4.1. 자료 및 변수의 구성
  4.2. 공공택지조성원가 자본비용 산정기준에 따른 차이 분석결과
 5. 결론 및 시사점
 주
 참고문헌

저자정보

  • 이일상 Lee, Ilsang. 단국대학교 대학원 도시계획 및 부동산학과 박사과정
  • 김호철 Kim, Hocheol. 단국대학교 도시계획, 부동산학부 교수

참고문헌

자료제공 : 네이버학술정보

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