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영어

An opposing power and a preferential payment right of tenants are legal succession and legal security real right under Housing Lease Protection Act. But these rights of tenants should be guaranteed under substantial law and procedural law. A tenant with a relative opposing power should be protected of their right in their relative position. Especially in case of auctions, when the disposition permission is decided by the court to a successful bidder, it is desirable to burden them of responsibility to fulfill the contract based on the time of confirmation of disposition permission. After the confirmation, even if there was an error during the procedure, it cannot be objected. Only under the case laid out on Civil Execution Act Article 121, subparagraph 6, an objection shall be allowed. Additionally, after reporting the purchase, without consent of the highest bid applicant, the auction cannot be withdrawn. Therefore, considering this auction provision under Civil Execution Act, it is reasonable to view that an absolute opposing power exists when the disposition permission is confirmed not when the price for disposition is paid. This can prevent tactful tricks of a tenant with a relative opposing power as well as protect the well-intended previous lessor from being burdened a responsibility as a seller to pay damages to a successful bidder. If a relative opposing power becomes an absolute opposing power by paying the prior credit, a successful bidder becomes responsible to pay back the lease security deposit, and a lessor becomes liable for as a seller. The damage of this causes is substantive. Even when a successful bidder wins a damage suit, it is common that a lessor is incapable of compensation and thus the successful bidder cannot be compensated in many cases. This is an unfair consequence of immoderate protection of tenants Therefore, specifying whether an opposing power is relative or absolute based on the confirmation of disposition permission can protect a successful bidder, and can attain legal stability by finding a negligent or reckless tenant with the knowledge that he only has a relative opposing power responsible.

한국어

주택임대차보호법상 임차인의 대항력과 우선변제권은 일종의 법정승계와 법정담보물권이라 할 수 있다. 그러나 임차인의 이러한 권리도 실체법과 절차법 안에서 보호되는 것이 타당하다. 따라서 상대적 대항력을 가진 임차인은 자신의 법적 지위에 상응한 보호로 충분하다고 하겠다. 특히 경매와 관련하여 경매에 참가한 경락인이 매각허가결정을 받아 확정되었다면 매각허가결 정 확정 시를 기준으로 매수인의 지위에서 계약책임을 지는 것이 옳다. 이해관계인은 매각허가 결정이 확정된 이후에는 절차법상의 하자가 있더라도 이의신청을 할 수 없고, 오직 민사집행법 제121조 제6호의 사유만으로 이의신청이 허용된다. 또한 경매를 신청한 자는 매수신고가 있는 이후에는 최고가매수신청인 등의 동의가 없는 한 경매를 취하할 수도 없다. 이러한 민사집행법 상의 경매 관련 규정을 고려할 때 절대적 대항력의 존재 시기는 매각대금납부 시가 아닌 매각허 가결정 확정 시가 되는 것이 타당하다고 하겠다. 그렇게 될 때 상대적 대항력을 가진 임차인의 교묘한 농간을 방지할 수 있고, 선의를 베풀어 선순위채권을 변제한 종전 임대인의 경락인에 대한 매도인으로서의 담보책임을 막을 수 있다. 만일 상대적 대항력이 선순위 채권의 변제로 절대적 대항력으로 바뀌게 되어 경락인이 이를 인수하게 되면 그의 피해가 너무 크고, 임대인 역시 경락인에게 담보책임을 지게 되어 피해가 크다. 더군다나 경락인이 임대인을 상대로 손해 배상소송에서 승소한다 하더라도, 임대인이 무자력일 경우 실재로 배상을 받을 수 없는 경우가 발생하게 된다. 이는 지나치게 임차인을 보호함으로써 발생하는 부당한 결과라고 하겠다. 따라 서 매각허가결정확정 시를 기준으로 대항력의 상대적 효력과 절대적 효력을 특정하게 되면 경락 인을 보호할 수 있고, 상대적 대항력밖에 없음을 알면서 임대차계약을 체결하고 자신의 부지 및 게으름으로 인해 우선변제권도 확보하지 못한 임차인의 책임을 묻게 되어 법적 안정성을 도모할 수 있을 것이다.