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영어

The persistent increase of Chonsei and the rapid share increase of monthly rentwith variable deposit (MRVD) in the Korean rental housing market have become growing concerns. These phenomena have been recognized as symptoms for a possible structural change of the Korean housing market, and provoked disputes combined with the concerns on the structural change of population due to low birth rate and rapid growth of the share of the aged. This paper assesses the current housing market changes which we are experiencing and prospects a future housing market based on the assessments. First, the Korean housing market is compared with those of the three other representative countries in order to sort out its distinctive characteristics. Second, the observed trends of the Korean rental housing market over the last 40 years is re-examined in details in order to come up with its future direction. Third, theoretical and empirical research works on Chonsei and MRVD, the distinctive rental contract types in the Korean housing market, are reviewed and reassessed to explain the current phenomena in the housing market. Finally, the overall prospect on future Korean housing market and some policy alternatives to adapt to the changes are suggested.

한국어

최근 전세가의 지속적인 상승과 가속화되는 월세화에 대한 우려가 인구구조적인 변화에 대한 우 려와 함께 적지 않은 논란을 초래하고 있다. 본 연구는 국내 주택임대시장의 장래 전망과 그런 변 화에 순응하는 합리적인 정책대안을 제안한다. 장래 주택임대시장을 전망하는 데 있어 가장 중요한 사항은 전세 및 보증부월세에 기초한 국내 주 택임대시장의 작동기제를 이해하는 것이다. 결과적으로 국내주택임대시장은 안정적인 임대소득 이 아닌 가격상승으로 인한 자본차익을 추구하는 임대사업자가 유지될 수밖에 없는 구조가 형성 되어 있으며, 이로 인해 적지않은 사회적인 불협화음을 만들어내고 있다. 또한 주택시장은 안정적 인 재고가 유지되는 임대시장의 형성이 어렵고, 기업형 민간임대사업자의 진입이 어려운, 개인 민 간임대사업자 위주의 주택임대시장을 유지하고 있다. 그럼에도 불구하고 최근 발생하고 있는 월세화 현상은 시장 사이클이 아닌 구조적인 변화로 판단 된다. 다만 그 속도는 보증금이나 전세금이 부채인 레버리지라는 특성상 급격하기보다는 점진적 인 변화가 예상된다. 따라서 저성장 기조에서 유지될 장래 주택임대시장을 안정화하기 위해서는 기업형 민간임대사업자의 무리한 육성책보다는 개인 민간임대사업자인 다주택자에 대한 긍정적 역할을 확대하는 것이 효과적인 정책적 방향성이라고 판단된다.