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영어

The provisions on the auction of joint ownership shares, and preemptionrights of joint owners in real estate, are rules unique to Korea that extractsacrifices from other declared buyers, in that consultation with other jointowners is required for the use and management of the co-owned property,and close personal relationships between the joint owners are otherwisemandated. In relation to the exercise of the preemption right, there are numerousreported cases where a joint owner deflates the purchase price by makingother declared buyers reluctant to bid. For instance this joint owner mightdeclare the preemption right without acting on it or repeatedly declarepurchase and then withdraw the declaration, only to exercise the preemption right once the purchase price is lowered as a result of this joint owner'sbad-faith actions. There are also cases where permitting subsequent appealagainst a decision to authorize sale, based on defect of notice to a jointowner, invalidates the transfer of title to a purchaser who already paid thepurchase price. When a joint owner abuses the right of preemption, the formation ofan appropriate sales price is disrupted and ultimately the creditor and debtorsuffer monetary damage. Meanwhile, a purchaser is caught off guard, unableto acquire ownership because of defect in notice to any joint owner, andproblems of government official liability arise. This seriously underminesthe fairness and stability of enforcement procedures, not to mention thecredibility of enforcing courts. At present, more than 50 years have passed since notification to jointowner and preemption preference right were adopted on April 4, 1960. Unlike the time of their initial implementation, changes in living conditionsdue to the increasing prominence of the nuclear family mean that it hasbecome quite rare for joint owners to perceive or evaluate co-owned propertyin light of close personal relationships in the use and management of theproperty. Rather, the property is more commonly perceived as separateproperty consisting of the individual shares, or as a means of investmentThus this article examines, given the changes in social conditions andthe perception of joint ownership in terms of using and managing co-ownedproperty, whether joint owners' preemption right should be maintained asit is, what law is applicable to lawful notification to a joint owner pursuantto Article 139 (1) of the Act, and whether there are alternatives or legislativesolutions.Since there is no specific provision in the law and no direct or relevantprovision providing for similar notification or method of notification in theCivil Procedure Act, the general rule of Article 8(1) of Rules of CivilEnforcement applies to the notification to joint owners pursuant to Article139 (1), Also, since the purpose of the Civil Procedure Act in granting specialservice methods as an exception to ordinary delivery to expedite the saleprocedure shares with notification to joint owners the purpose of protectingprivate interests much like the notification of the sale date to interestedparties, the dispatch service method may also be used applying mutatismutandis the provisions for notification of sales date (Article 104 (3) ofthe Act, Article 9 of the Rules). Should the notification provision to joint owners under Article 139 (1)be maintained? Since the decision on the commencement of auction isregistered on the public registry, the enforcement officer and appraiser visitthe property for the purpose of investigating current conditions andappraising the property, and it would take at least four months from thedecision on the commencement of auction to the time appointed for makingtenders, it stands to reason that the notification to joint owners is unnecessarywhether or not the joint ownership is premised on a close personalrelationship: If the joint owners are in a personal relationship in managingthe co-owned property they would as a matter of common sense be awareof the auction proceedings regardless of whether notification was made. If a joint owner does not know, on the other hand, the personal relationshipin managing co-owned property has little meaning and notification to jointowners under article 139 (1) is not necessary. For reference, despite thedifference in legislative purpose, the rights granting preemption rights toa tenant under the House Leasing Protection Act has no provision fornotification of the decision to commence auction. Therefore, the provision of notification to joint owners under Article 139 (1) should be abolished.As for the preemption right of joint owners under Article 140, the rightitself should be preserved in consideration of legal stability and the increasein housing co-owned by spouses, in the interest of housing security. However, in order to prevent deflated sales prices and unnecessary auctionsdue to the abuse of the preemptive right by joint owners, it is necessaryto limit the preemptive right to a few cases like joint heirs jointly owningreal property, joint owners of housing units and the underlying land(excepting those situations where only the land is subject to auction), andjointly owners of land classified as burial grounds. Further amendmentsshould be made to permit bidding competition between any joint ownerexercising the preemptive right and the highest-bidding declared buyer. These changes will prevent tampering in the auction of joint ownershipshares, enforce claims swiftly and surely, and protect only the minimumnumber of joint owners who are in a close personal relationship with eachother, thus realizing the ideals and goals of the civil enforcement procedure.

한국어

공유물지분에 대한 경매와 공유자의 우선매수권 규정은 공유물 전체를 이용·관리하는데 있어서 다른 공유자와 협의를 하여야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적유대관계를 유지할 필요가 있음을 이유로 다른 매수신고인의 희생을 전제로 하는 우리나라의 특유한 제도이다. 그런데, 공유자 우선매수권행사와 관련하여 공유자가 미리 우선매수신고만해 두거나 그 신고와 철회를 반복하는 등으 로 일반 매수신고인들의 입찰을꺼려하게 만들어 놓은 후 매각가격이 저감되기를 기다려 매수하는 등 적정한매수가격 형성 등 입찰을 방해하는 경우가 다수 발생하고 있고, 다른 한편으로는 공유자 통지의 하자를 이유로 확정된 매각허가 결정에 대한 추완항고가 허용됨으로써 매각대금을 납부한 매수인의 소유권취득이 원인무효가 되는 사례가 발생되고 있다. 공유자가 우선매수권을 악용하는 경우 적정매수가격이 형성되지 못함에 따라 종국에는 채권자와 채무자에게 금전적 손해가 발생된다. 한편, 공유자통지의 하자로 인하여 소유권을 취득하지 못하게 되는 매수인의 불의타 및 그에따른 국 가나 담당공무원의 손해배상 책임문제가 발생되고, 이로 인하여 집행절차의 공정성과 안정성, 집행법원의 신뢰성이 크 게 저하되고 있다. 공유자통지 및 우선매수권제도가 1960. 4. 4. 도입 된지 반세기가 지난 현재에 이르러서는 도입당시 와 달리 핵가족화에 따른 거주환경의 변화와 더불어 이용·관리측면에서의 유대관계를 고려하여 공유물을 파악하거나 평가하는 경우는 거의 드물고, 단순한 자기지분만의 개별재산 내지 재산증식 수단이나 투자의 대상으로서 인식하고 있 다고 본다. 따라서 본 논문은 이와 같이 사회 환경 및 공유물의 이용․관리 측면에서의공유의 인식이 변화된 현 시점에서 공유자우 선매수권 제도를 현행대로 유지할 필요가 있는 제도인지, 법제139조 제1항의 공유자에 대한 적법한 공유자통지방법의 적용법령은 무엇인지와 개선방안 내지 입법방향 등을 모색해 본 것이다. 제139조 제1항의 공유자통지 방법의 적용법령과 관련하여, 법에 특별한 규정이 없고, 민소법에서도 성격이 같은 통지 및 그 통지의 방법을 직접 규정한조항이 없으므로 민사집행규칙 제8조 제1항의 통칙규정이 적용되며, 같은 규칙 제8조 제1항의 상당하다고 인정되는 방법에는 매각절차의 신속한 진행을위하여 보통의 송달방법과는 다른 특례를 인정하는 법의 취지와 공유자통지가 이해관계인에 대한 매각기일의 통지와 같은 사익적 규정에 속한다는 점에서 경매절차의 신 속․원활한 진행을 위하여 규정한 매각기일의 통지(법 제104조 제3항 및 규칙 제9조)의 규정을 준용한 발송송달의 방법 도 허용된다고 할것이다. 결론적으로, 법제139조 제1항의 공유자통지 규정의 존치여부에 대하여는공유물 지분에 대한 경매개시결정이 등기부에 등록되고, 집행관과 감정인이현황조사와 감정평가를 위해 각 매각대상 부동산의 현황과 평가를 위해 방문하고, 경매개 시결정일로부터 입찰기일까지는 최소 4개월 이상의 기간이 소요된다는 점을 고려하면, 적어도 공유물관리를 위하여 인적 유대관계가 지속되는 공유자라면 공유자통지를 불문하고, 경매가 진행 중인 사실을 알 수 있다고봄이 경험칙에 맞을 것이고, 이를 모른다면 공유물관리를 위한 유대관계는의미가 없다고 할 것이므로 법제139조 제1항의 공유자통지 의 규정은 불필요하다. 참고로 입법취지는 다르지만 임대주택법의 임차인 우선매수권의 규정에도 경매개시결정이 있 음을 알리는 통지 제도가 없다. 따라서 법제139조제1항의 공유자통지 제도는 이를 폐지함이 상당하다. 법제140조의 공유자의 우선매수권 제도의 폐지여부와 관련하여, 법질서의안정성과 부부공유주택이 증가되는 현실을 고려하여 주거의 안정성을 위하여제도는 존속시키되, 공유자의 우선매수권 행사의 남용으로 인한 저가매각과불필요한 경매절차의 속행을 방지하기 위하여, 우선매수권을 행사할 수 있는공유자를 공동상속인이 부동산을 공유한 경우, 주거 용 주택 및 그 대지의 공유자(대지만 경매신청된 경우는 제외), 지목이 묘지인 토지의 공유자에 한정하고, 우선매수권 을 행사하는 공유자와 최고가 매수신고인 간의 입찰의 경쟁을허용하도록 관련규정을 개정할 필요성이 있다. 이를 통하여 공유물지분의 경매절차에 있어 입찰방해 가능성을 사전 차단하고, 신속․확실한 채권을 실현할 뿐아니라 밀접한 인적 유대관계에 있는 필요최소한도의 공유자를 보호함으로써 민사집행절차의 이상과 목적을 실현할 수있다.