earticle

영어

It is simply stipulated in Korean Civil Code that lessee is obligated to restore leasing object. So there has been a constant source of conflict between lessee and lessor concerning duty for restoration of leasing object. In other words, the current Korean Civil Code stipulates that the lessee shall restore the object leased to its original condition before he returns it to the lessor and the lessee may remove any attachments which he has attached thereto(the article 615 and 654 of the Korean Civil Code). On the other hand, the lessor is obligated to maintain and repair, so the lessor is bound to deliver the object to the lessee, to maintain conditions necessary for the use and taking profits of the leased object while the lease is in force. At the same time, when the lease contract is terminated, it is the problem who should be obligated to make restitution for that leasing object concerning ‘Ordinary Wear and Tear.’In this regard, up to now the doctrine and precedents in Korea have denied lessee’s duty for restoration concerning ordinary wear and tear. Because it is generally understood that Ordinary Wear and Tear such as depreciation cost and natural damage of leasing object are included in the rental. Therefore, the duty for restoration concerning ordinary wear and tear shall be borne by the lessor in principle. However, alternatively, the effectiveness of special agreement concerning exemption of the duty for restoration included ordinary wear and tear can be recognized by the principle of freedom of contract. But these special agreement in contravention of the provisions which is unfavorable to the lessee shall be void. Thus, considering these points, in order to be recognized lessee’s duty for Restoration concerning Ordinary Wear and Tear, it is necessary that there must be a 'consensus' at least in special agreement clearly and be a reasonable, objective reason and that there needs to be considered synthetically also.

한국어

임대차계약에 있어서 민법은 단순히 임차인의 원상회복의무가 있다는 점만을 규정하고 있어, 임차인의 원상 회복의무와 관련하여 원상회복의 범위 및 내용에 대하여 임대인과 임차인 사이의 분쟁의 소지가 크다. 즉, 임 대차계약이 종료하는 경우, 임대차 목적물의 원상회복비용을 임대인과 임차인 중 누가 부담하여야 하는 지의 문제와 관련하여 특히 보증금의 반환을 둘러싼 다툼이 다수 발생하고 있다. 이와 관련하여, 특히 임대목적 건물에 있어 임차인이 통상의 사용에 따라 발생하는 손모(損耗)에 대하여, 이를 원상회복의 범위에 포함시켜 그에 대한 원상회복의무를 부담하도록 하는 것인지, 또한 이러한 통상의 사용에 따른 손모에 대한 원상회복의무를 임차인이 부담한다는 취지의 특약이 존재하는 경우 이에 따른 원상회복으 로서의 수선비용의 부담이 문제가 된다. 즉, 특약으로 통상손모에 관한 수선비용을 임차인이 부담하는 것을 정한 경우, 그것이 임차인에게 ‘부당한 부담’이 되는 임대조건을 정한 것으로 공서양속에 반하여 무효가 되는 것인지 그리고 특약에 기초한 임차인이 부담해야 할 수선범위 및 수선비용은 어떻게 산정할 것인지 등이 문제 된다. 이에 대하여, 종래 학설 및 판례는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비 나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다고 하여, 통상손모에 관 한 원상회복비용은 원칙적으로 임대인이 부담하는 것으로 이해하고 있다. 다만, 임대차계약 종료 후 임차인이 원상회복의무를 부담한다고 약정한 경우 원상회복의무의 범위와 관련하여, 임차목적물의 통상의 가치감소분 은 별도의 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 하고 있으나, 특약의 구체적인 내용과 관련한 판단은 추상적 인 수준에 그치고 있어 이에 대한 고찰이 필요하다. 따라서 임차인에게 그 임대차에 있어서 발생하는 통상의 손모에 대하여 원상회복의무를 부과하는 특약에 대 해 그 효력을 인정하기 위해서는, 임대차계약의 본질을 기초하여 임차인에게 부당하게 불리한 내용이 되는 특 약은 효력이 없다고 하여야 한다. 다만, 통상손모에 대한 임차인 부담의 특약의 성립을 엄격하게 해석하는 전 제하에, 임차인에게 통상손모분을 부담하도록 하기 위해서는 적어도 특약에 대한 ‘명확성’이 필요하다고 할 것인바, 이와 관련하여 통상손모분에 대한 원상회복비용을 임차인에게 부담시키는 특약의 유효성 여부 및 유 효요건에 대하여 검토한다.