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영어

The period before and after the financial crisis in 2008 is classified into two categories. The first period is 66 months between January 2003 and June 2008, while the second period is also 66 months from July 2008 to December 2013. This paper aims to analyze the fluctuation in the level of KOSPI, interest rates, exchange rates and the price level of apartments in Seoul and how these indexes are interrelated. During the first period, as KOSPI increases, the price level of apartments in Seoul also went up and from 2005 onwards, the interest rates followed the same trend. During this timeframe, the level of exchange rates continued to fall as anticipated. On the other hand, due to the effect of the financial crisis in 2008, the level of economic indexes fluctuated significantly. However, since 2011 KOSPI rose again while exchange rates and interest rates fall, moving towards normal cycle. As a result of uncertainty in demand and supply, the price level of apartments in Seoul had slowed to its weakest pace. Overall, while the relationship of KOSPI with the price level of apartments in Seoul and interest rates are both highly positive, 0.93 and 0.70, respectively, there is a strong negative relationship between exchange rates and KOSPI and the price level of the apartments in Seoul, -0.86 and -0.79, respectively. In the second period, the price level of apartments in Seoul and the interest rates are positively related, with correlation of 0.792, whereas the correlation between KOSPI and the exchange rates is highly negative, - 0.82. Therefore, the direction that share market (KOSPI) moves towards will influence the expected responsiveness of the housing and exchange market.

한국어

2008년도 금융위기를 전후하여 전반기는 1구간으로 2003년 1월부터 2008년 6월까지 총 66개월이며, 후반기는 2구간으로 2008년 7월부터 2013년 12월까지 총 66개월로 구분하였다. 두 기간으로 구분하여 서울지역아파트 기격과 종합주가지수(KOSPI), 금리, 환율의 동향을 살펴보고 변동률과 상관관계 등을 다양하게 비교 분석하 였다. 1구간에서 KOSPI의 상승세가 지속되자 서울아파트의 상승세가 나타나고 이어 하락하던 금리가 2005년 이후 상승세로 전환되었다. 환율은 지속적으로 하락하면서 모든 지표들이 예측 가능한 방향으로 움직여 주었다. 반면 2구간에서는 2008년도 금융위기의 영향을 받으며 모두 지표들이 큰 폭으로 흔들렸다. 하지만 2011년 이 후 KOSPI가 재상승하고 금리와 환율이 다시 하락하면서 서서히 방향성을 찾아갔다. 서울아파트는 2011년 이 후에는 수급구조의 불안정에 따라 완만한 하락세가 나타나고 있다. 상관분석을 보면 1구간에서 서울아파트와 KOSPI, 금리와 KOSPI의 상관계수가 각각 0.93, 0.70로 높은 양(+)의 상관관계를 나타냈다. 반면 환율과 KOSPI, 환율과 서울아파트의 상관계수는 각각 -0.86, -0.79로 높은 음(-)의 상관관계를 나타냈다. 2구간에서는 서울아파트와 금리의 상관계수가 0.792로 양(+)의 상관관계를 보였다. KOSPI와 환율은 -0.82로 높은 음(-)의 상관관계를 보여주었다. 향후 주식시장(KOSPI)에서 먼저 상승하거나 하락하는 방향성을 보여 준다면 이어 부동산시장과 자금시장, 외 환시장에서 서로 연관성을 보이며 상승하거나 하락하는 방향성을 보이며 움직일 것으로 예상된다.