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영어

This study analyzes the level of rent fees that satisfies both lessees and investors and examine measures to secure the profitability of rental housing REITs. By using rent to income ratio (RIR), we first estimate the effective rental rate for lessees residing in deposit-based and monthly rental housings. The effective rental rate is then used as the return on REIT investment. This approach implies that current tenants residing in deposit-based and monthly rental housings are willing to switch to rental housing REITs if rental housing REITs charge the same or lower rent fees. We next examine whether the investment return is sufficiently high to attract potential investors to rental housing REITs. From the initial analysis, we find that the expected return on REIT investment ranges from 3% in Seoul area and around 4.5% in nation, indicating that the expected return is not attractive to many investors. We further consider three possible factors that affect the expected return on REIT investment: possible low purchasing costs of rental houses, a upward trend of rental fees, tax related support from government. We simulate the expected return on REIT when we consider these three factors. With moderate assumptions on the three factors including 30% lower purchasing costs than retail housing prices, 10% increase in rental fees, and about 70% of tax exemption, we find that it is possible to achieve the 6% of target return on REIT investment in the nation and Seoul. The results suggest that rental housing REITs have sufficient business value in Korea. Thereby, we contribute to the literature that examines the feasibility of rental housing REITs.

한국어

본 연구는 임차인과 투자자 양쪽을 모두 만족시킬 수 있는 임대료 수준을 분석하여 임대주택 리츠의 수익성을 확보하는 방안을 연구하였다. 이를 위해 전세나 월세를 이용하는 임차인의 실질적인 임대료 부담을 추정하여 이것을 바탕으로 임대주택 리츠의 임대수익률을 추정하였다. 이렇게 산출한 임대주택 리츠의 임대수익률이 투자자 입장에서 충분히 높은 수익률인지를 분석하였다. 최초의 분석결과에서는 전국의 경우 약 4.5% 그리고 서울은 약 3% 정도의 임대수익률을 기대할 수 있어서 임대주택 리츠에 대한 투자유인이 매우 낮았다. 따라서 임대주택 리츠의 투자수익률을 높이기 위해 적정한 수준의 주택 매입비용의 절감, 전세비용의 상승 추세, 그리고 세제상의 혜택을 고려하였다. 이러한 추가적인 요인을 고려했을 때 서울에서도 임대주택 리츠를 통해 연 6%대의 임대수익률을 확보할 수 있었다. 본 연구는 임차인의 임대료와 리츠 투자자의 수익성을 동시에 고려할 때 전국뿐만 아니라 서울에서도 임대주택 리츠의 사업성이 있음을 보여준다. 이를 통해 재무적 관점에서 임대주택 리츠의 수익성을 검증하고 향후 민간 위주의 임대주택 리츠가 활성화될 수 있는 방안을 제시한 데서 이 논문의 의의를 찾을 수 있다.