earticle

영어

At present, China has formed the realty registration legal system，and the Property Law is the leading one,at the same time,there are Land Regulation Law,City Realty Regulation Law,and other laws.The rules about the realty registration are complicated and confused.In addition,the land registration system and housing registration system are coexistent.According to reports,the government of China is enacting the realty statute,and it will be published next year. The section §2.1 of the Property Law provides the realty registration typically, which including the effect of registration,duty and liability of the registration organ,categories of registration and so on.There are six aspects should be emphasized.(1)Until it is registered in accordance with law, the creation, alteration, alienation or termination of the real right of a realty shall come into effect; unless it is otherwise prescribed by any law, it shall have no effect if it is not registered in accordance with law.Further,as regards a contract entered into by the related parties concerned on the creation, alteration,alienation or termination of the real right of a realty, it shall go into effect upon the conclusion of the contract, unless it is otherwise prescribed by any law; and the validity of the contract is not affected, whether the real right has been registered or not. (2)Declaration of a uniform registration system over realties has been made.According to the Property Law,the scope, organ and measures of uniform registration shall be specified by the related laws and administrative regulations.(3)Realty registration should be started by the applicant,and the registration organ will be make an substantive examination;realty registration fees shall be charged on each piece, and may not be charged on the basis of the size, volume or certain proportion of the realty's value.(4)The realty register shall be the basis for deciding the ownership and contents of a realty;the items recorded in the realty ownership certificate shall accord with those recorded in the realty register; unless it is proved that there is anything wrong in the realty register,the one recorded therein shall prevail in the case of any inconsistence;and any right holder or interested party may file an application for consulting or copying the registration materials, and the registration organ may not reject.(5)the realty registration could be divided into three categories ,that’s general registration, original registration and preliminary registration.It needs to be mentioned that the Property Law has only three categories of preliminary registration,they are correction registration,objection registration and advance notice registration.(6)The realty registration has the effect of causing the change of real right,resistance to a third party,presumption of the accurate registration and credibility. The provisions in the Property Law are good ,but problems also exist,we should pay more attention to four issues about the realty registration law in China:no uniform realty registration system exits, lacking of important categories of realty registration, the registration rules is too abstract ,and the rural parts in China has been omitted.It should be modified, and we should set a uniform registration system over realties,and it could contains the substantive and procedure things,applying to both city and rural parts.It means that ,(1)the uniform registration system over realties should has the uniform norm,organ,effect,procedure and register.(2)the categories of realty registration should be added the registration of cancellation, trust registration,and other restrictive registration.Besides, the refinement of the rules is needed.

한국어

부는 토지에 의해 생기고 가옥은 안심입명의 곳이다. 토지와 가옥은 인류사회의발전과정에서 중요한 위치를 차지하고 있다. 토지와 가옥의 권리 안전은 부동산등기제도와 깊은 연관성이 있다. 중국에서는 예전부터 부동산등기가 존재하고 있었으나,봉건시대의 부동산 등기의 주요목적은 부세와 부역의 징수에 있으며, 대질(對質)역할과 분쟁을 두절하는데 있다. 부동산 등기제도는 2007년도에 제정된 「물권법」에서 처음으로 현대 사법상의 의의를 확립하게 되었다. 「물권법」제2장 제1절에 부동산등기제도에 관한 규정을 두어, 부동산물권의 귀속을 명확히 함과 동시에 부동산거래의 안전을 보장하고 있다. 최근, 중국의 부동산등기규칙에는 「물권법」, 「토지관리법」, 「도시부동산관리법」, 「담보법」, 「초원법」, 「삼림법」, 「광산물자원법」등 법률ㆍ법규ㆍ국무원 법규 및 지방정부의 법규 등이 있다. 입법기관이 다양하여 규범간의 내용이복잡하고, 관리상에 있어서도 혼란이 초래되고 있다. 그중에서 「물권법」은 부동산등기체계의 중심을 차지하고 있으며, 또한, 토지등기법과 건물등기법의 2원화는 중국 부동산등기법의 특징이라고 볼 수 있다. 중국의 부동산등기법은 다음과 같은 내용이 포함되어 있다. (1) 등기성립요건주의원칙이 적용되며, 등기대항요건주의가 예외 적용되고 있다. 중국 「물권법」제9조제1항의 “부동산물권의 설정ㆍ변경ㆍ이전ㆍ소멸은 등기에 의해 그 효력이 발생하고등기를 하지 않고서는 그 효력이 발생하지 아니한다. 법률에 다른 규정이 있는 경우는 제외한다.”라는 규정은 혼합형 모델의 표현이라고 할 수 있는 것이다. 즉, 원칙적로 부동산물건의 변동은 형식주의를 채택하지만 예외적으로 의사(意思)주의를 취하고 있다. 등기성립요건주의의 배경 하에 「물권법」제15조는 중요한 의의가 있다. 제15조에서는 민사행위와 물권의 변동을 구분하고 있어, 이는 독일의 채권행위와물권행위를 구분하는 것과 유사하다고 볼 수 있다. (2) 통일적으로 부동산등기제도를시행하고 있다. 「물권법」제10조에서는 “국가는 부동산에 대하여 통일적인 등기제도를 실행한다.”고 규정하고 있는 동시에, ‘등기의 범위, 등기기관과 등기방법은 법률ㆍ행정법규‘에 근거하여 규정하고 있다. (3) 부동산등기 수속절차에 있어서 당사자신청주의, 실질심사, 등기 건수에 의한 비용납부주의를 채택하고 있다. (4) 부동산등기부는 부동산의 객관적인 사실상태를 기재할 뿐만 아니라, 부동산의 권리상태도기재하는 물적편성주의를 취하고 있다. 등기부는 물권의 귀속과 내용을 확정하는근거가 된다. 토지대장에 기재된 사항과 부동산등기부가 일치하지 않는 경우, 일정한 증거로 등기부의 착오를 증명하지 아니한 상황에서는 부동산등기부를 기준으로판단한다. 중국에서는 등기자료의 조회, 복사는 권리자 및 이해관계자에 한해서만가능하다. (5) 부동산등기의 주요한 유형에는 총등기, 본등기, 예비등기 등이 있다. 그중에서 총등기는 특정된 행정구역범위내의 모든 부동산에 대하여 등기를 해야 한다. 또한 본등기는 최종등기라고 칭하며, 물권의 발생ㆍ변경ㆍ소멸의 효력을 발생하는 등기이다. 이러한 효력이 발생하지 않는 예비적 성격을 갖는 등기가 바로 예비등기이다. 예비등기는 주로 가등기, 예고등기, 경정등기, 제한등기 등이 포함되어 있다. (6) 부동산등기는 변동력, 대항력, 주정력 및 공신력이 있다. 현행 부동산등기법은 등기의 법적 근거, 등기기관, 등기효력, 등기수속절차와 등기부의 통일문제, 중요한 등기유형이 아직까지 명확히 확립되어 있지 않으며, 등기규칙대부분이 원칙성 규정으로 제정되어 있고, 도시를 중시하고 농촌을 경시하는 등의문제점들이 존재하고 있어, 이에 상응한 부동산등기법을 제정하여야 한다. 즉, 통일된 법적근거를 마련하고, 통일된 등기기구ㆍ등기효력ㆍ등기수속절차를 규정하여야하며, 통일된 부동산 등기부가 도시와 향촌(농촌)의 동일하게 적용될 수 있는 법률체계를 확립할 수 있도록 보완하고, 이를 기초로 부동산등기의 유형을 규정하고, 부동산등기 규칙을 세부화 해야 할 것이다. 향후 부동산등기법을 완비하고, 동시에 내용의 과학성과 활용성을 구비하여 「물권법」의 발전에 이바지 하는데 노력을 기울여야 할 것이다.