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영어

A dwelling is the most basic condition for man uphold the dignity of his and enjoy manly life. In particular, the housing problem is directly related with the rights of survival ensuring the right to live a happy and humane life in the Constitution, and therefore, the nation is obliged to check people's housing life and ensure it to a maximum degree. Hence, above all, to guarantee legally the stability of residence conforms to the ideology of the constitution that secure people's dignity, and secondary it would be essential factor that keep social stability. But in today's society, residence problems got worse due to quick industrialization and urban planning following concentration of population. To solve these residence problems, the government issued better residence supply laws such as residence redevelopment, reconstruction, new town development, residence with many generation, residence with more than one family etc. But most citizens still can't own their own residence and they usually continue their life with a lease. In modern countries, the nation tries to make a guarantee to lessees that can protect their rights. In other words, the nation should protect lessees that are weak economically, socially, and legally that can guarantee citizens' residence life. It followed in like this periodic request and 1981 March 5th statement 8 articles, The Housing Lease Protection Low law which is composed of a supplementary provision 3 clause was established with legal 3379 unit. It passed by opening a court of after 10 order and extension hire on a large scale the hire and justice right it reached, from this cause between is a residing which is with a lease person it was irrational and lop-sided relationship lots of part it will be able to improve. But as far as the housing problems were concerned, it was conceived that lessees' status and rights had still to be enhanced. This 'The Housing Lease Protection Law' includes these three contents to protect lessees. First is the grant of opposition that can make a difference to the third person without registration. Second one is lessees' continuous protection and third is to control lease by having an upper limit. These three substances definitely give a quality rise because it gives an upper limit, but in this essay it is necessary to research more about residence lease opposition. Since the domestic contract of real estate lease requires a big sum of lease guarantee money, lessees' safety of occupancy and recovery of the lease guarantee money become a very important issue. In this vein, the Article 621 of the domestic Civil Law prescribes the provision of registering the right of real estate lease and provides the opposing power to the registered right of lease in order to protect lessees. However, it is not easy to register the right of lease based on the Article 621 of the Civil Law in reality, because it needs the cooperation of lessors who are responsible for the registration. In order to supplement the problem of the Article 621 of the Civil Law and to protect lessees, the Housing Lease Protection Law has been enacted. And in order to guarantee the safety of occupancy, the Housing Lease Protection Law prescribes opposing power, the recovery of lease guarantee money, the term of lease, the right of asking the increase or decrease of lease guarantee money, and the succession of lease right as special provisions. Even a lessee does not register the lease right based on the Article 621 of the Civil Law, the Housing Lease Protection Law provides opposing power against the third party on the assumption that he occupied the housing and completed a moving-in notification on the basis of the Clause 1 of Article 3 of the Housing Lease Protection Law. The housing lease right opposition means that lessees can ask for all the rights about residence concerns. That is, lessees can ask for all the rights including the right of using, deposit return claim etc. in terms of relationship with residence owner and profiter. According to our Civil Law, 'Article 621' rules that when real property lease is registered, there is an effect to the third person. But according to 'The Housing Lease Protection Law', with transfer of residence and resident entry, lessees have an legal authority that they can ask for their rights about lease. This can be done without registration because the effect is on the third person and the lessee can claim what he or she wants to residents, whom that has a right to lease, and others that are related to the residence. That is, once residence obtainer gets the status of owner, the lessee can insist their rights to the obtainer and ask for interference removal demand to the third person. Also, when specific decision day is given, lessee can have an legal authority to ask for priority repayment or upper-most repayment. As an occurrence condition of opposition, our 'The Housing Lease Protection Law' requires transfer of residence and resident registration. But in Germany and Japan, only residence transfer is needed to make an confrontation. In foreign countries the general case is that the deposit is very low and even that small amount is separated from owner's property. But in our case, since large amount of deposit is given to the lessee, the chance of having intense arguments between bondholders including lessees is very high. This is because whether confrontation can be made or not and whether time of acquisition is clear are not obvious. By preventing these consequences, deposit return bond can be protected and the need of system that protects third person can be arisen. But since citizen registration as an official solution is imperfect, many critical issues are arising and there is a problem substituting in registration due to pure administration purpose. But if there are problems in the system of moving-in notification by the Resident Registration Law, it must be settled down. Because the moving-in notification by the Resident Registration Law has no capability of notifying the contract of lease publicly in itself, it cannot be regarded as a means or method of notifying the relationship of housing lease publicly. Rather, by using such important facts as the delivery of housing, the date of delivery, and the continuity of dwelling as a means that supplements the insufficient notification method of housing delivery, the requirement of moving-in notification must be replaced to prevent the occurrence of complicated problems in advance. The publishment for the lease security money will be required, that is since the lease security money will be publicly announced, it will be contributed to settlement of the third person's dispute to the real rights change of the real estate. So other than citizen registration, either single registration of lessee should be allowed or other official solution should be requested. Beyond these, to provide rights of residence lessee, exempting earlier lessee and giving responsibility only to the owner means reduction of property which is a huge disadvantage to the lessee. So if exemption of earlier lessee is not regulated, his guarantied transition responsibility is recognized which means protecting lessee is more than just meaning of legislation. Also approving unlimited transition responsibility of earlier lessee creates unstability for long time and this is too harsh for the earlier lessee. So if the lessee does not bring up an objection on giving owner's status to lessee in certain time, there is a scheme that earlier lessee is exempted from transition responsibility. Then, there are these cases. If the object is auctioned by later mortgage system and priority mortgage disappears and also if the lease is determined by certain conditions like auction price computation, the successful bidder can also come under 'The Housing Lease Protection Law'. By doing this, we can then consider approving lessee's continuous existence. And the main purpose of 'The Housing Lease Protection Law' is to protect stable residence life and by approving and interpreting this law, lessees who are weak should have priority in their status. But when dealing with residence lease relationship, the third person's status is also a big task that should provide security of transactions, so harmony from both sides which is confronted relationship, and rational legislation which good interpretation is necessary that are fair.

한국어

주거는 인간이 자신의 존엄성을 지키고 인간다운 삶을 누리기 위한 가장 기본적인 조건이다. 특히, 주택문제는 헌법상 행복추구권과 인간다운 생활을 보장하는 생존권적 기본권 보장과도 직결되어 국가는 이를 확인하고 최대한으 로 보장할 의무를 지니고 있는 중대한 사안이기도 하다. 따라서 주거 의 안정을 법적으로 보장하는 것은 일차적으로는 인간의 존엄성을 보 장하는 헌법의 이념에 합치하며, 2차적으로는 사회의 안정성을 유지하 는 필수적인 요건이라 하겠다. 그러나 오늘날 우리 사회는 급속한 산 업화와 도시화에 따른 도시의 인구집중화 현상으로 도시의 주택난은 극심하게 되었다. 이러한 주택난을 해결하기 위하여 주택단지 재개발, 재건축사업, 신도시 개발, 다세대·다가구주택의 지원 등 정부의 지속 적인 주택공급정책으로 주택의 공급률은 많은 향상이 있었으나, 아직 도 주택을 소유하지 못하고 타인의 주택을 이용하는 주거형태가 계속 되고 있다. 현대 복지국가에서는 국가가 국민에게 인간다운 생활을 보장해주는 사회복지적 측면에서 임차인에 대한 보호가 행해지고 있다. 다시 말해 서 모든 국민의 주거생활의 안정을 보장하여야 하는 차원에서 국가가 적극적으로 경제적·사회적·법률적으로 약자인 임차인을 보호하게 되 었다. 이러한 시대적 요청에 따라 1981년 3월 5일 전문 8조, 부칙 3항 으로 구성된「주택임대차보호법」이 법률 3379호로써 제정되었다. 이 후 10차례의 개정을 거치면서 임차인의 권리를 크게 신장시키게 되었 고, 이로써 임대인과 임차인 사이의 불합리하고 불균형적인 관계를 상 당부분 개선할 수 있게 되었다. 그러나 아직도 우리나라의 현실이 주택문제와 관련하여 임차인의 지위강화와 권리보호가 충분히 이루어지 지 않고 있다. 이「주택임대차보호법」은 임차인 보호를 위하여 특히 다음의 세 가지의 내용을 포함하고 있다. 첫째 등기 이외의 방법에 의한 제3자에 게 효력을 미치게 하는 대항력의 부여, 둘째 임차권의 존속보호, 셋째, 차임의 상한을 제한하여 차임을 사회적으로 통제하는 것이다. 이러한 세 가지는 상호 보완에 의해서 가치상승의 효과가 발생함은 명백하나, 본 논문에서는 주택임대차보호법상 임차인의 권리보호를 중심으로 연 구하고자 한다. 우리나라의 부동산 임대차계약은 다액의 임대차보증금이 오고 감에 따라 임차인의 주거안정뿐만 아니라 임차인의 전재산인 임대차보증금 의 확보는 매우 중요한 문제가 되고 있다. 그래서 우리「민법」제621 조는 임차인을 보호하기 위하여 부동산 임차권을 등기할 수 있도록 등기한 임차권에 대항력을 부여하였다. 다만 임차인이「민법」제621조 의 규정에 따라 임차권설정등기를 하기 위해선 등기의무자인 임대인 의 협조가 필요하기 때문에 현실적으로 임차권등기를 하기는 쉽지 않 다는 문제점이 있다. 우리나라「민법」제621조의 문제점을 보완하고 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법을 제정하였고, 주택임대 차보호법은 주거생활의 안정을 보장하기 위해 대항력, 임대차보증금 회수, 임대차기간, 차임의 증감청구권, 임차권의 승계 등에 관하여 특 칙을 규정하였다. 임차인이「민법」제621조에 의거하여 임차 주택에 관한 임차권 등기를 경료하지 않아도「주택임대차보호법」제3조 제1 항에 의한 주택의 인도와 주민등록법상의 전입신고를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다고 규정하고 있다. 주택임차권의 대항력은 임차인이 임차주택의 이해관계인에 대하여 그 임대차관계상의 모든 권리를 주장할 수 있는 것을 말한다. 즉 임차 인이 당해 주택의 소유권자, 용익권자 등 이해관계인에 대하여 임대차 종료시까지의 사용권, 보증금반환청구권 등 임대차 관계상의 모든 권 리를 주장할 수 있는 효력이다. 우리「민법」제621조에는 부동산임대 차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정 하고 있으나, 주택임대차보호법에서는 주택의 인도와 주민등록을 대항 요건으로 하여, 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주 민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에게 효력이 발생한다고 하 여 임차인이 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차 주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미한다. 즉 임차주택의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용 을 주장할 수 있고, 제3자의 임차주택에 대한 침해에 대하여 방해배제 청구권 등을 행사할 수 있으며 확정일자를 구비하게 되면 보증금에 대하여 우선변제권 또는 최우선변제권을 주장할 수 있는 법률상의 권 능을 가지는 것이다. 대항력의 발생요건으로서 우리 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 요구하고 있는 반면, 독일이나 일본은 주택의 인도만으로 대항력을 갖도록 되어 있다. 외국의 경우에는 보증금이 소액이고 그 보증금마저도 임대인의 재산과 분리되어 운용되는 것이 일반적이지만, 우리의 경우에는 고액의 보증금이 임대인에게 지급되기 때문에 임대 차관계에서의 대항력 취득 여부와 대항력 취득시기 여부를 분명하게 하지 않으면 임차인을 포함하여 임대인에 대한 채권자들 사이에 권리 의 선후관계를 둘러싸고 다툼이 생길 여지가 아주 많기 때문이다. 이 러한 것을 미연에 방지함으로써 한편으로는 임차인의 보증금반환채권 을 안전하게 보호하고, 다른 한편으로는 제3자 보호를 위한 제도적 장 치가 필요하다는 점에 기인한 것이라 할 것이다. 그러나 주민등록은 공시방법으로서는 불완전하여 여러 가지 문제가 제기되고 있고, 순수 한 행정상 목적에 의한 것을 등기에 갈음하는 공시방법으로 하는 것 은 문제가 있다. 외국의 입법례에는 없는 주민등록법상의 전입신고에 대하여 문제점 이 있다면 개선할 필요가 있다. 주민등록법상 전입신고는 그 자체로서 임대차내용을 공시할 능력을 가지고 있지 않으므로 주택임대차관계를 공시하는 수단, 즉 공시방법이라고 할 수 없다 할 것이다. 오히려 주 택의 인도라는 공시방법의 불완전성을 보완하는 부수적 보완수단으로 서 주택임대차관계에 있어서 중요한 사실인 주택의 인도 여부 및 그 날짜, 거주의 계속 여부 등을 추정케 하는 유력한 증거방법으로서 전입신고 요건을 대체 하는 편이 복잡한 문제의 발생을 미연에 방지하는 길이 될 것이다. 따라서 주민등록 외에 임차인의 단독등기를 허용하거 나 아니면 제3의 공시방법을 고려할 수 있고, 이외에 주택임차인의 권 리 보호를 강화하기 위하여 대항력의 개선방향으로는, 종전임대인으로 부터 임대주택을 승계 받은 신소유자(양수인)가 있는 경우 종전임대 인을 면책시키고 양수인에게만 책임을 부담시키는 것은 책임재산의 축소를 의미하므로 임차인을 매우 불리하게 만드는 것이어서 종전 임 대인의 당연면책을 명문으로 규정하고 있지 않는 한, 그의 보증인적 이행책임을 인정함으로써 임차인을 보다 두텁게 보호하려는 것이 임 차인보호라는 동법의 입법취지에 보다 더 부합되는 것이며, 또한 종전 임대인의 이행책임을 무제한 인정하는 것은 그의 법적 지위를 지나치 게 장기간 동안 불안정하게 하는 것이어서 그에게 가혹하므로, 일정기 간 내에 임차인이 양수인에 의한 임대인 지위의 승계에 이의를 제기 하지 않으면 종전 임대인은 그 이행책임으로부터 면책되도록 하는 방 안이 있으며, 그리고 후순위 저당권의 실행으로 목적물이 경락되어 선 순위 저당권이 소멸한 경우 경락인이 경락가격산정과 같은 여러 사정 들로 보아 중간 임차권을 고려하였다고 보여 지며 경락인도 주택임대 차보호법에 의한 양수인에 해당하는 것으로 넓게 해석하여 임대차의 존속을 인정하는 방법 등을 고려할 수 있겠다. 그리고 주택임대차보호 법은 주택임대차에 대하여 국민의 주거생활의 안정 보장을 목적으로 하므로 이 법을 적용·해석함에는 약자인 임차인의 지위가 무엇보다도 우선되어야 한다. 그러나 주택임대차관계에서 제3자의 지위보호 또한 거래의 안전을 보호하는 커다란 과제이므로, 대립되는 이해관계인 쌍 방의 조화와 공평을 꾀하는 합리적인 입법과 해석이 필요하다고 할 것이다.