earticle

영어

Since the IMF crisis, the structures of real estate economy have rapidly shifted toward capitalization, securitization and globalization. Due to these trends, indirect financial policies (i.e. interest control and loan regulation) rather than direct intervention means have been requested in real estate policy. However, the means of real estate policy could not cope with the sharp rise of real estate price and overcome crises in the real estate market because of insufficient preparation to cope with rapidly changing environments of real estate market. The aim of this paper is to analyze the roles of financial policy in overcoming the crises of the real estate market and to suggest the desirable measure of financial policies for the future. This paper analyses how the relations between real estate economy and capital and financial market have s changed since the IMF crisis and evaluates the meanings and limits of real estate policies to cope with the 2005 boom crisis and 2008 bust crisis. The results analyzing the impact of financial policy on the boom of real estate price in 2005 and the bust in 2008 are as follows: (a) the Roh Administration could not control the sharp rise in real estate price in 2005, because of its late use of financial policies like LTV and DTI control and poor management of loan control. Roh Goverment focused on the traditional direct means of real estate policies like increase of property taxes, redemption of development gains, expansion of housing supply and housing welfare.; (b) However, Lee Government chooses the deregulation, by which it expands expanding the housing supply and demand in real estate market for the prevention of collapse of real estate price. The deregulation policy for housing supply increase and the demand expansion policy through LTV and DTI deregulation could be expected to prevent collapse of real estate price, but in the end could also hamper the autonomous restructuring of the real estate market and self-regulating real estate price. This paper emphasizes that further real estate policiesy should be developed to reflect its the inter-relationship with financial policy. Furthermore, for the stabilization of real estate market, a good balanced combination of macro- and micro financial policies should be considered. Finally, this paper emphasizes the role of financial policy in preventng bankruptcy of households and insolvent real estate PF projects.

한국어

IMF 경제위기 이후 한국의 부동산 경제구조는 급속하게 자산화, 증권화, 세계화되고 있다. 이에 따라 부동산 정책에서도 정부의 직접적인 개입방식외에 금리조절이나 대출규제와 같은 간접적인 금융정책 수단이 요구되어 왔다. 그러나 그동안 부동산 정책 수단은 급변한 부동산 시장 환경을 충분히 고려할 준비가 되어 있지 못했기 때문에 부동산 가격의 폭등을 억제하고 부동산 시장의 위기를 극복하는 데 한계가 있었다. 이 논문에서는 이러한 배경에서 부동산 시장의 위기를 극복하기 위한 금융정책 수단의 역할을 평가하고 향후 정책방안을 제시하는 데 목적을 두고 있다. 이를 위해 이 논문에서는 우리나라의 부동산 경제구조의 특성과 변화 과정에서 자본시장이나 금융시장과 어떻게 연계성이 강화되고 있음을 살펴보고, 이러한 구조 속에서 2005년 부동산 급등기의 위기나 2008년 세계금융위기 속에서 부동산 급락기의 위기를 극복하는 과정에서 활용된 부동산 정책수단이 어떠한 의미와 한계를 지니고 있는지를 평가하고자 한다. 분석 결과, 2005년의 부동산 급등기에 노무현 정부는 보유세 강화, 개발이익 환수, 주택공급 확대, 주거복지와 같은 전통적인 정책수단에 치중한 반면, 거시경제를 고려한 부동산 정책수단의 채택에는 지나치게 보수적으로 사용하였다. 특히 금리 인상과 LTV나 DTI 규제 정책과 같은 금융정책수단을 너무 늦게 활용하였을 뿐만 아니라 철저하게 관리하지 않았기 때문에 부동산 가격 폭등을 막는 데 한계가 있었다. 반면, 세계금융 위기 속에서 2008년의 부동산 급락기에 이명박 정부는 주택공급 확대와 주택수요 팽창정책을 추진하면서 이와 관련된 각종 규제를 완화하는 정책을 시행하였다. 주택공급 확대를 위한 규제완화 정책과 LTV나 DTI 규제를 완화를 통한 수요 확대 정책은 부동산 가격의 급락을 방지하는 효과는 기대할 수 있지만, 부동산 시장의 자율적인 구조조정과 시장가격의 조정을 방해할 수 있다. 이 논문에서는 앞으로 부동산 정책은 금융정책과의 연계성을 고려하여 정책의 방향이 결정되고 다양한 정책수단이 개발되어야 한다는 점을 강조한다. 앞으로 부동산 시장안정을 위한 금융정책은 거시적인 금융정책과 미시적인 금융정책을 병행할 필요가 있다. 특히 가계부채 문제와 부동산 PF의 부실을 방지하기 위한 금융정책의 역할이 필요함을 주장하고 있다.