earticle

영어

In order for a real property owner to establish division ownership, a majority of scholars and case rulings agree that the owner should prove ① structural independence of the property, ② that the property can be useful as a independent building, and ③ an act of division showing that the owner intends to have division ownership. In general, to satisfy the structural independence requirement, the property owner must show the existence of a fixed boundary barrier if the building is used as an office or for residential purposes. If the building is used as a subdivided shopping facility, where diverse shops move in at the same level, there are opposing views on whether a fixed boundary barrier must exist. As to the requirement of a fixed boundary barrier, no court opinions directly address this issue, but most court rulings seem to interpret this requirement flexibly, for example, the presence of a boundary facility or sign depending on usage conditions or patterns. Nevertheless the rulings stated that the facility or sign should show at least clarity and fixation. Because a portion of a building that does not have adequate physical requirements as an object of division ownership, even if it is registered on a building management register as a distinct building and on a public register as well as an object of division ownership, the registration is void. Although each division of a building loses structural and usefulness independence as a division building due to elimination of its boundary barrier, as long as the location and the extent thereof can be specified, and based on a socially accepted notion, that elimination was temporary, easy and promised to be restored to its original state, a division building can not be predicated conclusively to lose the substance of a division building, and still its registration should be interpreted as valid one embodying the division building. Even though the registration on a division building becomes void due to elimination of a boundary barrier, it may be possible that if the barrier is later restored and meets the requirements thereof, the former registration of the building will become revived and valid. In this case, because the identity of former building is maintained and there is no problem of double registration or no concern that a third party in good faith may suffer, the appropriation of the former registration does not pose a problem. After a security right is established in a division building, in a case where the registration thereof becomes void due to elimination of a boundary barrier etc., the following issues may arise: does the substantive effect of the security right become extinct? if the security right still exists in the annexed building, how can rights of the secured creditor be exercised through notice on the public register? A majority of scholars and court rulings state, as in Japan, that the security right established on the former building continues to take effect on the annexed building to the extent of the equivalent ratio that the former building takes up to the annexed building. The problem is that even if the security right takes effect on the annexed building to the extent of the equivalent ratio, so long as the security can not be registered on a public register embodying the annexed building and make the public on notice on public register, the execution of the security right is impossible. Therefore, similar to real estate registration under the law of Japan, a provision on which building annexation can be registered as a ground of registration should be necessary.

한국어

1. 사회, 경제적 환경의 변화에 따라 건물의 구조나 이용형태가 다양해짐에 따라 구분소유형태의 건물에 대한 법률적 근거(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조)를 마련하게 되었고, 구분소유권이 성립하기 위한 요건으로 는 일반적으로 구조상의 독립성을 요구하고 있다. 나아가 오픈상가와 같이 이용의 특성상 경계벽을 존치하기 어려운 건물의 경우에도 실질적인 재산권 행사를 보장하기 위하여 구조상 독립성 요건을 완화하여 일정한 방식에 의하 여 구분된 경우에는 구분소유의 목적으로 할 수 있도록 하고 있다(위 법 제1조 의 2) 그럼에도 불구하고 현실적으로는 건물의 이용목적에 따라 구분건물의 합 체, 분리 등 구조변경이 자유롭게 이루어지고 있기 때문에 다른 구분건물과 의 경계구분이 명확치 아니하여 대상건물이 과연 구조상 독립성이 있는지 모호한 경우가 많고, 구조상 독립성이 없는 건물은 구분소유등기가 경료되 어 있다하더라도 1동 건물의 일부에 불과하여 그 등기는 무효라는 것이 판 례의 태도이므로 구분소유권의 성립요건으로서 구조상 독립성의 의미와 태 양, 구조상 독립성이 상실된 건물에 대한 권리관계는 어떻게 되는지 검토할 필요가 있다. 2. 구분소유권이 성립하기 위하여는, ① 건물의 일부분이 구조상 구 분되어 야 한다는 구조상 독립성 및 ② 독립한 건물로서 이용될 수 있어야 한다는 이용상 독립성이 있어야 하고, ③ 구분소유권을 목적으로 하는 구분행위가 있 어야 한다는 것이 학설과 판례의 대체적인 견해이다. 다만 구분소유권의 성립 을 위하여 등기까지 필요한가에 대하여는 견해의 대립이 있다. 구조상 독립성이 있다고 하기 위하여 고정된 경계벽이 있어야 하는지에 대 하여 건물의 용도에 따라 주거용 또는 사무용 건물에 대하여는 필요하다고 보는 것이 일반적이나 하나의 계층에 여러 다양한 상점이 입주해 있는 상가건 물에 대하여는 필요설과 반드시 필요한 것은 아니라는 설로 견해가 나뉜다. 판례는 이에 대하여 직접적으로 판시한 사례는 없는 것으로 보이나 다수의 판례는 일관되게 “건물의 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구 된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정 할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다”고 함으로써 구조 상의 구분을 위하여 경계벽과 같은 차단시설의 존재를 획일적으로 요구하고 있다고 하기 보다는 구분건물의 이용 상황이나 형태에 따라 구분시설 내지 표식은 달라질 수 있다는 취지로 보인다. 다만 그 구분시설 내지 표식은 적어 도 명확성, 고정성이 요구된다고 한다. 위 집합건물법 제1조의 2에서는 상가건물에 대하여 일정한 요건을 갖춘 경 우에 한하여 고정된 경계벽이 없어도 구분소유의 객체로 인정하는 특례를 정 하고 있는데, 이에 대하여는 법령으로 용도나 면적에 따라 적용범위를 제한하 는 것을 불합리하다는 비판이 있다. 한편 판례는 건물의 이용 상황이나 형태 에 따라 구분시설 내지 표식이 달라질 수 있다고 하면서도 위 법에서 정한 요건을 갖추지 못한 건물은 구분소유권을 부정하는 취지로 판시하고 있다. 3. 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부 는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서 건축물관리대상상 독립 한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다고 하더라도 그 등기는 그 자체로 무효이다. 이와 같이 구분건물이 구 조상 독립성이 없어 그 소유권등기가 무효로 된 경우 그 건물의 소유관계는 어떻게 되는가. 이에 대하여 일본과 우리나라의 학설들은 기본적으로 건물이 멸실된 경우와는 달리 건물의 합체로 인하여 구조상 독립성이 상실된 경우에 는 종전 건물에 물리적 변화가 있더라도 이는 1국부의 변화에 그칠 뿐 건물 전체의 물체로서의 동일성이 단절되었다고 보지 않는다. 이 경우 부동산과 부동산의 부합의 일종으로 보거나 또는 이를 유추하여 양 건물의 소유자가 다르고 그 건물의 주종관계를 구별할 수 없는 때에는 당사자간의 별다른 약정 이 없는 한 동산의 부합에 관한 규정을 유추하여 부합당시의 각 건물의 가액 비율에 따라 합성된 건물 전체를 공유하게 된다고 한다. 4. 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었 다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원 이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다 고 해석해야 할 것이다. 5. 구분건물의 경계벽이 제거되어 구분건물의 소유권등기가 무효로 되었다 고 하더라도 그 후 경계벽을 복원하여 구분건물의 성립요건을 갖추었다면 기 존 등기를 복원된 구분건물을 표상하는 유효한 등기로 볼 수 있는가. 이 경우 기존 건물의 동일성이 유지된다고 보아야 하며, 이중보존등기의 문제가 생기 거나 선의의 제3자에게 부당한 결과를 가져다 줄 염려가 없다는 점에서 등기 의 유용을 인정해도 무방하다고 생각된다. 6. 구분건물에 대하여 유효하게 담보권이 설정된 후 사후적으로 경계벽 등 이 제거되어 그 소유권등기가 무효로 된 경우에 그 담보권의 실체적 효력이 소멸되는지, 만약 담보권의 효력이 합체된 건물상에 존속한다면 그러한 실체법상 의 권리관계를 등기부상 어떠한 방법과 절차로 공시하여 담보권을 실행 할 수 있는가이다. 이에 대하여 학설은 일본과 마찬가지로, 구분건물의 합체 등으로 인하여 구 건물이 멸실되는 것으로 보아 그에 설정된 담보권도 함께 소멸하는 것으로 본다면 담보권자에게 불측의 부당한 손해를 입게 하는 것이므로 종전 건물에 설정된 담보권은 합체된 건물상의 종전건물이 차지하는 비율에 상응하는 지 분에 존속한다고 보는 것이 다수이다. 이 점은 종전의 각 건물이 서로 다른 사람의 소유에 속한 경우뿐만 아니라 동일한 사람의 소유에 속한 경우에도 마찬가지로 보아야 한다고 한다. 판례도 같은 취지로 판시하고 있다. 문제는 담보권이 합체된 건물의 공유지분에 존속한다고 하더라도 담보권이 합체된 건물을 표상하는 새로운 등기부에 이기되어 공시되지 않는 한 건물의 실체와 등기부가 일치하지 않아 담보권의 실행이 불가능하다는 점이다. 따라 서 일본의 부동산등기법과 같이 건물의 합체를 원인으로 등기할 수 있는 근거 규정을 마련하는 것이 필요하다고 본다.