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영어

Auction of real estate and a preferential right to receive funds from the sale of the house and the land on which the house is built Articles 3(2), Paragraph 2 and Article 8, Paragraph 3 of the House Tenant Protection Act provides that a tenant who meets a certain requirement in the procedure of a house auction has a preferential right to receive funds from the sale of the house and the land on which the house is built. But as there are numerous circumstances under with an auction of real estate take place, one cannot hastily conclude that the above Articles cover all the cases where a tenant is given a preferential right to receive funds the sale of the land on which a house is built. This article, after scrutinizing the Supreme Court decisions on the cases where a tenant can or cannot receive funds from selling the land on which a house is built depending on circumstances, tries to establish criteria by which a tenant would be determined to receive funds from sale of the land. The article, based on the cases from the relevant Supreme Court decisions, introduces the following six categories of land auctions and the Court’s decision as to whether tenants should receive funds the sales falling into these categories. The first category of sale represents those cases where the house and the land were auctioned together as one. The second category represents those cases where in the beginning an auction of a house and the land was to simultaneously take place, but owing to various circumstances, the auction of the house was cancelled and only the land auction went forward, or the auction of the land and house thereon were processed separately. The third category is comprised of cases where after the settlement of a mortgage on unimproved, a building was constructed on the land and the auction thereafter took place. The fourth category includes those cases where by the time mortgage on a land was settled a registered building thereon existed, but owing to various circumstances, only the mortgage on the land was settled and an auction of the land took place. The fifth category represents those cases where the building on the land is not registered, and only the mortgage on the land was settled and an auction thereof took place. The sixth category includes those cases where after mortgage on a building and the land on which the building built was settled, the building was dilapidated, and later a new building was constructed and an auction thereof took place. In order to make the Act more understandable to the public, it should be amended to correct those defects which have been exposed in relevant a tenant-landlord disputes. First, a new provision should explicitly stipulate that as condition of a tenant’s preferential right to receive funds from a land sale, the landlord must own both the land and the house thereon. Second, the amended Act should incorporate the relevant interpretations and decisions of the Supreme Court regarding the circumstances in which a tenant cannot have the preferential right to receive funds from a land sale.

한국어

주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항은 주택에 관한 경매 등의 절차에서 일정한 요건을 갖춘 주택임차인에게 건물뿐만 아니라 그 대지의 환가대금으로부터도 우선변제를 받을 수 있도록 규정하고 있다. 그러나 주택의 대지에 대하여 경매절차가 진행되는 경우는 구체적인 상황 에 따라 여러 가지 유형으로 나뉘는데, 과연 여러 가지 유형을 충분히 예 정하여 그 모든 경우에도 주택임차인이 그 대지의 환가대금에서 우선변제 를 받을 수 있다는 점을 선언한 것으로 단정하기는 어렵다. 임차주택의 대지에 대하여 이루어지는 경매를 ① 대지와 건물 모두에 대하여 동시에 경매가 진행되는 경우, ② 대지와 건물에 대하여 동시에 경매가 진행되다가 어떤 사정으로 건물 부분의 경매가 취하되고 대지 부 분만 경매가 되거나 대지와 건물이 시기를 달리하여 따로 경매가 진행되 는 경우, ③ 나대지에 저당권이 설정된 후 비로소 건물이 신축되어 경매 가 진행된 경우, ④ 대지에 대한 저당권설정 당시 등기된 건물이 존재하 였으나 어떤 사정으로 대지에만 저당권이 설정되었다가 경매가 진행되는 경우, ⑤ 대지에 이미 존재하는 건물이 미등기인 관계로 대지에만 저당권 이 설정되었다가 경매가 진행되는 경우, ⑥ 대지와 건물에 공동저당권이 설정된 후 종전 건물이 멸실되고 새로운 건물이 신축된 후 경매가 진행된 경우 등 여러 유형별로 나누어, 주택임차인이 대지의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 경우와 그러하지 아니한 경우를 판례를 중심으 로 세밀히 살펴봄으로써 일응의 기준을 정립해 본다. 그동안 주택임대차 관련 분쟁에서 드러난 입법의 불비를 명확히 개정함 으로써 국민이 알기 쉬운 법령으로 거듭나기 위해서는 첫째, 주택임차인 이 대지의 매각대금으로부터도 우선변제를 받기 위해서는 건물과 대지의 소유자가 동일하여야 한다는 점을 쉽게 알 수 있도록 명문으로 규정해야 할 것이다. 둘째, 그동안 대법원 판례를 중심으로 형성된 해석론 중 주택 임차인이 예외적으로 대지의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 없는 경우의 기준을 주택임대차보호법 개정에 명문으로 반영할 필요가 있다.