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영어

Korean civil code article 186 says as follows ;The acquisition of ownership in the contract of real estate begins from finishing the legal inscription.- registration. Scholars say it 「formality」in the basis of this article 186. So-called 「formality」 has its good quality that makes the legal relationship between both parties very clear. But it often receives critical voices that it tends to ignore real transactions to a great extent.Suppose that someone acquired his practical ownership of real estate. But if he did not perform legal inscription, is he not a man of ownership? If he is not called a man of ownership it will be a poor theory beyond the real transactions. The theory of formality is based on the concept of absolute ownership. The absolute ownership of real estate has influence on 「the third party」as well as both parties - a seller and a buyer. But acquiring ownership of real estate can be accomplished between both parties. This characteristic takes its natural form in the real transactions.The nature of ownership demonstrates a complete dominion of real estate. The complete dominion of real estate can be claim by carrying the object about with him. He can demonstrate his claim by occupying the real property and preventing 「the other party」from doing so, not 「the others」. A buyer starts to acquire his ownership in the very time when he has taken an exclusive dominion toward him from the other party(seller). The ownership of buyer is valid as between the parties. This characteristic can be called a 「relative」 ownership.But it is not good against a bona fide purchaser for value. If he fulfills formality(legal inscription) one more step, he will acquire his「complete」ownership that he can prevent 「the others」from demonstrating their rights. The acquisition of ownership in the contract of real estate must be divided in two ways. One is an 「incomplete」ownership that will be valid as between the parties, the other is a 「complete」ownership that will accomplish the legally effective transfer of real estate.This practical concept of ownership based on the real transactions has already come true in the field of Korean local tax code article 105. 󰡐The tax at time of acquisition󰡑is imposed on the practical owner of real estate. The time of acquisition at the Korean local tax code is not at the legal inscription but at the very time of taking a real dominion. It is the time that a taker will offer his payment to the other party.This practical concept of ownership provides us an important point. That is, we should unify the time of acquisition at Korean civil code and at Korean local tax code. Unifying, the time of acquisition at the codes does not mean that one part should be surrender under the other part, but that we should know the meaning of Korean civil code article 186 between the lines.We must have such a great view as finding a valuable hidden treasure. A theory without considering reality is not good for value. We should be able to admit the concept of practical ownership without registrating the legal formality. So I will translate Korean civil code article 186 as follows; The acquisition of ownership in the contract of real property will take a 「complete」effect at the time of legal formality-registration.

한국어

우리 민법 제 186조는 ‘부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다’라고 규정하고 있다. 학자들은 이 조문을 근거로 하여 소유권변동 및 기타 물권의 변동은 등기하여야 비로소 효력이 발생한다고 하고 이러한 논리구성을 ‘형식주의’라 부르고 있다.‘형식주의’는 당사자 사이의 법률관계를 명료하게 한다는 장점이 있는 반면에, 실제 거래관계에서 발생하는 현실을 너무나 무시한다는 비판을 받는다. 실질적인 소유권을 취득하였음에도 형식적인 등기를 갖추지 않았다 하여 소유권자가 아니라는 것은 너무나 현실을 무시한 이론이다. 이러한 ‘형식주의’ 논리구조는 물권개념의 ‘절대성’을 전제로 한다. 전통적인 물권 개념에서 물권이란, 물건을 지배하는 권리로서 당사자 이외에 모든 사람에게 주장할 수 있는 절대적인 성질을 갖는 것으로 본다. 그러나 물권은 모든 사람에게 권리를 주장하기에 앞서 당사자 사이에서도 자연스럽게 성립할 수 있는 성질을 가진 것으로 보아야 한다.물권이란 물건을 지배하는 권리로서 상대방으로부터 배타적인 지배권을 취득한 시점에 성립한다. 실질적으로 배타적 지배권을 형성한 시점에 물권을 취득하게 되고 나아가 공시방법인 등기를 갖추게 되면 제3자에게도 주장할 수 있는 ‘완전한’ 물권을 취득하게 되는 것이다. 물권 개념은 이렇게 당사자 간에 효력이 있는 ‘불완전(상대적)’ 물권과 제3자에게도 효력을 미치는 ‘완전(절대적)’ 물권으로 나누어야 한다. 이러한 이분적인 물권개념 위에서의 물권변동의 이론을 ‘실질주의’라 부르겠다.이러한 실질적인 물권 개념은 지방세법 제 105조에서 이미 실현이 되고 있다. 취득세는 실질적인 소유권자를 대상으로 하여 부과하고 있기 때문이다. 취득세에서 소유권의 취득 시점은 형식적으로 등기를 한 때가 아니라 ‘실질적으로 소유권을 취득한 시점’으로 하고 그것은 바로 ‘잔금을 지급한 때’이다. 이러한 소유권 취득의 실질개념은 우리에게 중요한 시사점을 제공해준다. 민법과 세법의 소유권 취득시점은 하나로 통일시켜야 한다. 어느 하나의 법 해석을 다른 법 해석에 맞춘다는 의미에서가 아니라, 법 해석을 올바르게 바로 잡아야 한다는 의미에서 그러하다. 법 이론이란 현실에 토대를 두고 적합하게 구성을 하여야 한다. 현실을 무시한 이론은 그 가치 면에서 우수한 평가를 받기에 부족하다.나는 등기 없이도 실질적으로 물권변동이 이루어질 수 있음을 인정한다. 따라서 우리 민법 제186조를 다음과 같이 해석을 한다. 「부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 ‘완전한’ 효력이 생긴다.」