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본 연구의 목적은 경제자유구역 내 외국인 투자유치 활성화 일환으로 부상한 새로운 공공토지임대부 사업방식의 활용가능성을 진단하는 것이다. 분석대상은 LH가 참여 중인 인천 청라와 영종지구를 시범 선정한 후, 방법론으로 용지별 특성에 따른 세 가지 공급모델(안)에 대해 장기 토지임대방식을 모의 적용한 재무적 사업타당성 및 민감도 기법을 수행하였다. 이를 위해 사업성 항목별 기본가정은 최신 2023년말 LH 내부정보와 업계에서 준용되는 기준치를 동시 고려해 자료의 강건성을 확보하였다. 본 연구의 주요 분석결과를 간략히 요약ㆍ정리하면, 다음과 같다. 첫째, 용지유형별 사업성은 비수익형을 제외하고, 수익형, 복합형 순으로 평가지표(NPV, B/C, IRR)들이 비교적 양호하게 나타났다. 특히 개별단위의 비수익형은 사업성이 절대적으로 낮아 수익형과 통합시킨 복합형(절충방식)을 적절히 유도할 경우, 사업성을 일부 개선시킬 수 있음을 확인하였다. 둘째, 사업단계별 시나리오 민감도에서는 토지감정가와 매각가치 상승률, 그리고 임대요율이 크면서 임대기간은 짧을수록 수익률도 동반 향상하는 것으로 드러났다. 즉, 토지감정가(+), 매각가치 상승률(+), 임대요율(+), 임대기간(-)의 변수들은 현금흐름 변화와 밀접하므로 사업성에 중대하게 영향을 미치는 유의미한 의사 결정요인임을 반증하였다. 셋째, 수익 외 리스크 관리 부문에서 토지임대부 방식은 각종 세제 부과이슈나 계약종료 후 건축물 사후처리가 위험요인이 될 수 있으므로, 콜옵션 부여 행사 등 사전에 충분한 헷지 전략과 사업성 극복의 현실적인 인센티브 제도 보완책이 필요함을 알 수 있다. 이러한 사실은 시행자가 공통적으로 토지임대부 방식이 수익-위험 등 사업구조의 안정성 측면에서 한층 유리해져 개발안의 경쟁력을 높일 수 있음을 시사한다. 따라서 본 연구결과는 재무적 관점에서 경제자유구역 내 종전 획일화된 개발ㆍ분양에서 벗어나 토지임대부 방식의 선호가설을 지지할 실증적 증거를 정략적으로 제시하고, 나아가 향후 외국인 투자유치 활성화 및 입주 촉진을 위한 정책수립 시 사업참여 다각화 방안 마련 기여에도 유용한 기초자료로서 의미가 있다.
This purpose of this study is to diagnose the availability of new public land leasehold system as part of revitalization scheme for attracting foreign direct investment in free economic zone. Target area is Cheongna and Yeongjong districts in Incheon, where Korea Land & Housing Corporation(LH) is currently participating in project. As the assessment methodology to empirically testify, feasibility study and sensitivity analysis were being carried out on three types of business model that are applied land leasehold system for long-term by characteristics of land use. To ensure robustness of the structure, the basic assumptions and criteria of business model was used to LH master data or standard figures for private industry as of the end of 2019. The main findings of research are briefly summarized as follows: First of all, financial indicators(i.e. NPV, B/C Ratio, IRR) in feasibility study were quite differ depending on each model by characteristics of land use, but generally good(so called worthy investment), excluding non-profit type. For instance, profit type has highest, followed by hybrid, and then non-profit type. In particular, it was identified that hybrid properly mixed with profit type can be improve the financial performance, as non-profit type at individual unit is very low yield. Secondly, not only the greater the land appraisal(+), rate of increase in sale price(+) at disposition, rental rate(+), but the shorter period of lease(-) tends to be more profitable under sensitivity by scenarios of project stage. In other words, a combination of several variables have proved to be crucial determinants significantly affecting change in profitability. Thirdly, land leasehold system includes various risk factors such as taxation issue or treatment for building after expiry of the contract, which needs to sufficiently reinforce hedging strategies and institutional incentives in advance. These fact indicates that land leasehold system is effective to strengthen the competitiveness for development plan in the aspect of structural stability on profit-risk profile. Therefore, from financial perspective, the results of this study present practical evidence to support the hypothesis about preference for land leasehold system beyond typical development or sales in free economic zones. Moreover, it was sincerely meaningful as a useful basic information or good directions for diversification of business model when creating new policies to attract and promote foreign direct investment in the future.
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Incheon Free Economic Zone, Foreign Direct Investment, Public Land Leasehold System, Feasibility Study, Sensitivity Analysis
