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본 연구는 구분건물이 이용 중에 독립성을 상실해 경매절차가 인정되지 않는 경우, 경매자체가 취소되는 경우 등으로 인해 채권 회수가 불가능해진 채권자의 재산권을 보호할 수 있는 방법을 제안하기 위한 것이다. 이러한 연구목적을 달성하기 위해 구분건물의 경매절차에 대해서 구체적으로 알아보고, 이와 관련한 판례를 분석하여 현행 우리 법원에서 독립성을 상실한 구분건물에 대한 경매를 인정하는 지, 인정하지 않는지 등을 살펴보았다. 연구결과 구분건물의 경매를 신청할 경우 경매법원은 경매개시를 결정 한 후 현황조사를 통해서 독립성 유무를 심리하고, 이때 독립성을 상실한 것을 확인했을 때는 경매신청 기각을 하거나, 경매를 취소하게 하고 있음을 알 수 있었다. 실제 판례에서도 독립성을 상실한 구분건물에 대해 경매를 인정한 경우도 있으며, 집합건물법 등을 개정하여 경매를 인정하여 채권자의 재산권을 보호하고자 하는 흐름을 보이고 있으나, 아직까지 법원의 경매절차에 따라 독립성을 상실한 구분건물에 대한 경매신청을 기각하거나 경매를 취소하도록 하는 판례도 여전히 존재하고 있음을 확인하였다. 이에 따라서 채권자 재산권 보호를 위한 방안을 제안하는 것이 필요함을 파악하여, 채권을 회수할 수 없게 되거나, 채권을 상실한 채권자가 채무자회생법 등을 근거로 채권자가 강제파산제도를 신청하고, 경매절차에 비해서 높은 가격으로의 환가가 가능한 부동산 임의매각 방식을 적용할 것을 제안하였다. 또한, 강제파산제도가 우리 법에서 인정하고 있음을 확인하고, 강제파산제도가 민사행정법상의 강제집행에 비해 채권자는 물론 채무자에게도 유리한 제도임도 확인하였으며, 강제파산제도 시행에 있어 파산관재인이 중요한 역할을 하는 것을 이유로 향후 파산관재인의 선정에 있어서 전문성을 갖춘 자를 적용할 것을 제안하였다.
This study proposes a method to protect the property rights of creditors who are unable to recover their debts due to the loss of independence during the use of the division building, the inability to recognize the auction procedure, or the cancellation of the auction itself. In order to achieve the purpose of this study, we specifically investigated the auction process of division buildings, analyzed the relevant case law, and examined whether the Korean courts currently recognize the auction of division buildings that have lost their independence. As a result, we found that when an application is made for the auction of a division building, the auction court examines the independence of the auctioneer through an investigation after the decision to start the auction, and if the court finds that the auctioneer has lost independence, it dismisses the application or cancels the auction. There are also cases that have recognized auctions for division buildings that have lost their independence, and there is a trend to protect the property rights of creditors by amending the Collective Building Act to recognize auctions. However, there are still cases in which the court dismissed the auction application for a division building that has lost its independence or canceled the auction according to the auction procedure. Therefore, it is necessary to propose measures to protect the property rights of creditors, so that creditors who are unable to collect their debts or who have lost their debts can apply for compulsory bankruptcy based on the Debtor Recovery Act, and apply the discretionary sale method of real estate, which allows for a higher price than the auction process. It also confirmed that the compulsory bankruptcy system is recognized by the law and that the compulsory bankruptcy system is more favorable to creditors as well as debtors compared to the compulsory enforcement under the Civil Administration Act, and suggested that the bankruptcy trustee should be selected with expertise in the future, given the important role of the bankruptcy trustee in the implementation of the compulsory bankruptcy system.
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Division building, Independence, Compulsory bankruptcy, Auction process, Creditor protection, Discretionary sale
